Le secret d’une due diligence intelligente

Les transactions immobilières à enjeux élevés sont complexes par nature et la diligence raisonnable a un coût.

Mais si vous achetez un grand immeuble commercial, le coût de ne pas faire vos devoirs peut être bien plus élevé.

Cela ne signifie pas que vous devez dépenser de l’argent pour des dizaines de consultants et une montagne de rapports. Mais comment choisir quelles actions méritent d’être investies et lesquelles peuvent être ignorées ?

Le secret d’une due diligence intelligente réside dans la stratégie. Quel est votre plan de jeu ? Votre pièce est à repositionner et à revendre ? Est-ce pour conserver l’actif sur le long terme ? S'agit-il d'une reconstruction ou d'une rénovation ? Êtes-vous à la recherche d’un bâtiment historique ou commencez-vous à constituer un portefeuille d’actifs ?

"Je commence toujours par poser une question claire à mes clients : quelle est votre stratégie ? Détenez-vous l’actif pendant 50 ans ou le restituez-vous rapidement ? Est-ce une retenue ou un jeu de réaménagement ? Cela éclaire la façon dont nous abordons la diligence raisonnable"

Niall McSweeney

Président, Gestion des coûts et des projets, Asie-Pacifique

Quatre cas : Comment la diligence raisonnable intelligente est éclairée par la stratégie

Cas 1 : Un grand bureau commercial est à vendre

Construit il y a cinq ans par un constructeur réputé et des ingénieurs en structure fiables, le bâtiment est en bon état. Il est peu probable qu’une inspection physique à grande échelle des services mécaniques, de la façade et de la structure révèle de nombreux problèmes.

Au lieu de cela, l’équipe de due diligence discute avec le gestionnaire d’actifs pour découvrir les problèmes ayant un impact sur l’expérience des locataires. Ils découvrent que le sous-sol fuit et des clients se plaignent que leurs voitures sont endommagées. Un spécialiste en hydrologie est engagé pour déterminer le problème et un plan d'action peut alors être mis en œuvre.

Cas 2 : Un site industriel est mûr pour un réaménagement, mais les approbations de planification pourraient prendre plusieurs années

Plutôt que d’investir dans des investissements à court terme, la meilleure stratégie consiste à maintenir le statu quo pendant cinq ans. Il est possible de déduire la TPS en empruntant cette voie, c'est pourquoi l'équipe de diligence raisonnable fait appel à un comptable pour comprendre les implications fiscales.

Cas 3 : Une tour résidentielle est parfaitement positionnée et appréciée des locataires

Mais alors qu’elle a bientôt vingt ans, l’acheteur potentiel de la tour s’inquiète des plus gros problèmes des bâtiments vieillissants : l’étanchéité, la sécurité incendie, la façade, les structures et les services.

L'équipe de diligence raisonnable découvre un historique complet des services et un plan de maintenance pour les services mécaniques, ce qui signifie qu'il leur suffit d'engager un spécialiste en structure pour identifier tout problème avec la façade.

Cas 4 : Une société de développement envisage un bureau de niveau D idéal pour une réutilisation adaptative

La structure du bâtiment est bonne et l’emplacement du CBD est sans égal. Mais un rapide appel au service de planification détermine que le site ne peut pas être réaménagé à sa hauteur actuelle. Avec quatre étages en moins, les chiffres ne fonctionneront pas.

L'étape suivante? L’équipe de diligence raisonnable discute avec les concepteurs qui identifient une solution échelonnée qui garantira que le nouveau bâtiment ne perdra pas ses quatre étages supérieurs.

Votre guide pour une diligence raisonnable intelligente

Dans ce guide, nous aborderons :

• Les quatre différents types de due diligence (marché, physique, financière et juridique)

• Les questions pertinentes que vous devriez vous poser

• Stratégie : l’étape manquante

• Les meilleures pratiques pour naviguer dans le processus de due diligence

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Si des problèmes ou des obstacles sont découverts au cours du processus de diligence raisonnable et ont de graves impacts économiques ou d'utilisation sur la propriété, il est temps de renoncer à la transaction ou de renégocier le prix d'achat.

Un processus de diligence raisonnable doit déterminer un prix de départ – le prix le plus élevé que vous êtes prêt à payer lors de la négociation finale du prix.

Si elle n’est pas gérée efficacement, une transaction peut échouer ou vous pourriez ne pas découvrir des problèmes pouvant entraîner de graves risques financiers.

Ne tombez pas dans le piège de penser que vous serez capable de résoudre n’importe quel problème après coup.