Mise à jour du marché de l'immobilier commercial à Toronto - T1 2024

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Le marché de la région du Grand Toronto connaît un démarrage lent en 2024, avec un volume d'investissement en baisse de 21 % sur un an

Le marché de la région du Grand Toronto (RGT) a enregistré un volume de transactions de 3,8 milliards de dollars au premier trimestre de 2024, en baisse de 21 % par rapport à l’année précédente. Les effets persistants des taux d’intérêt élevés et des pressions inflationnistes de 2023 ont contribué à un début d’année lent. Comme les taux d’intérêt sont restés élevés plus longtemps, l’activité d’investissement sera probablement lente au cours du premier semestre de 2024, jusqu’à ce que nous constations un certain soulagement sous la forme de taux plus bas.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

À court terme, le secteur industriel est revenu à la modération après le record de livraisons de constructions industrielles au quatrième trimestre 2023, avec un volume de transactions de 1,07 milliard de dollars, soit une augmentation de 26 % sur un an, mais une baisse de 53 % par rapport au trimestre précédent. Les tarifs de location devraient rester stables en 2024, compte tenu de l'augmentation des taux de disponibilité. Selon le dernier rapport d'Altus Group Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Toronto a augmenté de 0,8 point de pourcentage pour atteindre 5,1 %. De plus, le marché a ajouté 6,4 millions de pieds carrés de nouvelle offre, dont près de la moitié sont déjà loués. De plus, 28 millions de pieds carrés de nouvelle offre sont en construction, dont plus d’un tiers est déjà réservé.

L'activité de location dans le secteur des bureaux s'est poursuivie à un rythme lent, avec un volume de transactions de 217 millions de dollars, soit une baisse de 60 % par rapport à l'année précédente. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au Canada, avec le travail hybride qui est là pour rester, la tendance à la fuite vers la qualité et la livraison de nouvelles offres, le taux de disponibilité de Toronto s’est stabilisé à 17,5 %. Le marché a connu environ 1,5 million de pieds carrés de nouvelles offres de bureaux au premier trimestre de 2024, dont 96 % ont été préloués, l’immeuble Cadillac Fairview du 160 Front Street West représentant 1,2 million de l’offre. De plus, 8,1 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux sont en construction, dont plus de la moitié sont préloués.

Le secteur multifamilial a déclaré un volume de transactions de 278 millions de dollars, soit une baisse de 20 % sur un an. Même si les taux d’intérêt se sont stabilisés, la plupart des investisseurs ont hésité à espérer que le coût des emprunts s’améliorera. Les baisses de taux d’intérêt attendues au second semestre 2024 et la demande refoulée devraient stimuler l’activité sur le marché immobilier. Entre-temps, le rythme des mises en chantier a ralenti au premier trimestre en raison du maintien de taux d'intérêt élevés.

Les activités de location de commerces de détail dans la région du Grand Toronto ont continué de se concentrer sur les centres de quartier et les centres commerciaux régionaux, principalement les centres ayant des épiceries phares ou des opportunités de réaménagement. Le secteur de la vente au détail a déclaré un volume de transactions de 582 millions de dollars, soit une baisse de 13 % sur un an. Même si le secteur du commerce de détail de la région du Grand Toronto s’est affaibli en réponse à la réduction des dépenses en biens et services de détail, les fondamentaux démographiques et économiques à long terme restent solides grâce à l’afflux d’immigrants et à la croissance de l’emploi.

Le secteur hôtelier a déclaré un volume de 490 millions de dollars au premier trimestre 2024, une augmentation spectaculaire par rapport aux 19,6 millions de dollars enregistrés à la même période l'an dernier. Cette hausse était principalement due à trois transactions importantes. InnVest Hotels a acquis un portefeuille hôtelier de Morguard en janvier 2024 et a vendu deux des propriétés à Manga Hotels peu de temps après.

Le secteur des terrains (terrains résidentiels et ICI) a enregistré un volume de transactions de 793 millions de dollars, soit une baisse de 51 % par rapport à il y a un an et le plus bas depuis le deuxième trimestre 2020, alors que les difficultés d'obtention de financement pour les transactions persistaient.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs

Transactions notables du 1er trimestre 2024

3385, rue Dundas Ouest, Toronto – Appartement

Le 3385 Dundas Street West a été la plus importante transaction d'appartements du premier trimestre, représentant 32 % de l'ensemble des ventes d'appartements dans la région du Grand Toronto. Le groupe privé Realstar l'a acheté pour 88 000 000 $ et un prix unitaire de 671 756 $. La propriété est un immeuble d'appartements de sept étages contenant 131 unités avec commerces de détail au rez-de-chaussée. Cette acquisition s'ajoute aux cinq immeubles locatifs que Realstar a acquis sur les marchés du Grand Toronto et de la GGH depuis 2022, totalisant près de 366 millions de dollars en investissements. Avec un portefeuille de 162 propriétés à l'échelle nationale, Realstar se classe parmi les plus grands propriétaires d'immeubles locatifs au Canada.

Lawrence Plaza, North York – Commerce de détail

RioCan REIT a acquis une participation de 50 % dans Lawrence Plaza auprès de Lawrence Plaza Equities pour 100 millions de dollars. RioCan REIT continuera de gérer la propriété. Il s'agit de la plus grande transaction de détail dans la région du Grand Toronto au premier trimestre 2024, représentant 16 % du volume global des transactions de détail. D'une superficie brute de plancher d'environ 270 724 pieds carrés, ce centre commercial ayant pour pilier une épicerie a été acheté au prix rajusté au pied carré de 739 $.

297, chemin Rutherford Sud, Brampton – Industriel

JM Motors a acquis ce terminal de camionnage de 34 500 pieds carrés auprès de BentallGreenOak pour ses opérations pour 72,5 millions de dollars. Il y a environ 17 acres de terrain excédentaire inclus dans cette transaction. À notre connaissance, la justification de l'investissement de JM Motors incluait l'utilisation future du terrain excédentaire et du bâtiment existant. L'acheteur est un leader dans l'industrie et les services du transport au Canada, aux États-Unis et au Mexique.

7700, rue Bathurst, Vaughan – Terrain résidentiel

Cette transaction de terrain résidentiel de 8,26 acres, achetée pour 136 millions de dollars, a représenté la transaction foncière la plus importante dans la région du Grand Toronto au cours du premier trimestre. Le terrain a été acquis par Liberty Developments et est actuellement amélioré avec les Promenade Village Shoppes. Il n'y a actuellement aucune demande de développement sur le site en question, cependant, il est adjacent au site de développement actuel de Liberty Developments pour Promenade Park Towers, qui se compose de deux tours avec un total de 761 unités résidentielles avec commerces de détail au niveau du sol.

Figure 3 – Tendances OCR dans quatre classes d’actifs de référence

L’activité d’investissement devrait rester lente en 2024. Cependant, alors que l’inflation suit une tendance à la baisse alors que les taux d’intérêt restent stables, un rebond se dessine lentement. Le marché de la région du Grand Toronto demeure un emplacement privilégié pour les actifs de commerces de détail multifamiliaux, industriels et alimentaires, car ces types de propriétés sont soutenus par des fondamentaux sous-jacents solides.

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