Comprendre la gestion de la dette : trouver des solutions efficaces sur des marchés mondiaux difficiles

Un paysage changeant pour le financement par emprunt des CRE

Les acteurs de l’immobilier commercial (CRE) qui ont bénéficié pendant longtemps d’un capital abondant à faible coût sont désormais confrontés à une nouvelle réalité. Les propriétaires, les gestionnaires d’investissement et les promoteurs du monde entier sont sous le choc d’un paysage changeant où le financement par emprunt est plus coûteux et plus difficile à trouver. Les entreprises sont désormais confrontées aux pressions d'une hausse des coûts du capital et d'un resserrement des liquidités dans la gestion des portefeuilles existants et la recherche de capitaux pour les stratégies d'acquisition et de développement.

Un défi important pour les sociétés de CRE consiste à maintenir la performance de leur portefeuille dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés tout en gérant l’exposition aux autres risques de marché. Veiller à ce que les portefeuilles atteignent les objectifs fixés pour les investisseurs est devenu un défi de taille, d'autant plus que le coût du portage pèse sur la performance globale du portefeuille.

Pour atténuer les risques associés à des taux d’intérêt plus élevés, les sociétés de CRE explorent diverses stratégies pour améliorer leurs performances. En analysant les scénarios de marché et la sensibilité à différents niveaux du portefeuille, les équipes de financement comprennent mieux comment les fluctuations des taux d'intérêt et autres risques de marché affectent leurs investissements. Cette approche basée sur les données leur permet de prendre des décisions plus éclairées, d'ajuster leurs stratégies de gestion de la dette de manière proactive et d'optimiser le financement.

Résister à la dette à taux variable

Un domaine d’analyse, par exemple, concerne la combinaison de dettes à taux fixe et à taux variable détenues. Les entreprises immobilières dont une grande partie de leur portefeuille est financée par des dettes à taux variable ont été plus durement touchées par la hausse des taux, surtout si elles n’avaient pas mis en place de plafonds de taux d’intérêt ou si leurs plafonds de taux avaient expiré.

Les sociétés de CRE surveillent désormais de plus près l’équilibre entre dette à taux fixe et dette à taux variable dans leurs portefeuilles d’investissement afin d’atténuer l’impact de la hausse des taux d’intérêt. En gérant stratégiquement la combinaison de dettes à taux fixe et variable, elles peuvent atténuer leur vulnérabilité aux fluctuations des taux d’intérêt. Cette approche est cruciale pour préserver la performance et la stabilité financière du portefeuille dans des conditions de marché dynamiques.

Refinancement de la dette arrivant à échéance

La capacité à refinancer les dettes arrivant à échéance constitue une préoccupation croissante. Selon certaines recherches, le chiffre stupéfiant de 1 500 milliards de dollars de dette commerciale et multifamiliale américaine arrive à échéance avant la fin de 2025. En Europe, environ 81 % de l’encours de la dette viendra à échéance au cours des cinq prochaines années. Lorsque les prévisions économiques sont incertaines au niveau macro, il devient encore plus difficile de trouver des prêteurs et d’obtenir des options de refinancement. Pour la société CRE, un obstacle supplémentaire est qu’une partie de sa dette garantie est adossée à des propriétés qui ne se sont pas complètement remises de la pandémie.

Pour relever ces défis, certaines sociétés de CRE calculent des taux de référence pour leur portefeuille de dette. Cela les aide à trouver l’approche idéale pour refinancer leur dette à mesure qu’elle arrive à échéance. En comparant leurs taux aux indicateurs pertinents et aux tendances du marché, ils peuvent évaluer plus efficacement leurs options de financement et faire des choix éclairés sur les structures de financement les plus appropriées. Cela leur permet en fin de compte de mieux naviguer dans le paysage pénible de la gestion de la dette.

À la recherche de solutions de gestion de la dette

La gestion de la dette au sens large consiste à combiner la technologie, l'expertise et l'analyse pour examiner avec précision et efficacité les portefeuilles de dettes, gérer les coûts et les risques globaux et identifier les opportunités de refinancement.

Cela constitue cependant un défi pour le secteur de la CRE. En interne, les services financiers sont chargés de collecter, d'organiser et de consolider de grandes quantités de données, souvent à l'aide de systèmes déconnectés. Cela conduit souvent à consacrer plus de temps à réconcilier les écarts de données au lieu de découvrir des améliorations de performances. La gestion des risques financiers nécessite une modélisation, une prévision et une reprévision complexes des données en temps réel, ce qui peut être laborieux si vous utilisez Excel ou des programmes similaires.

Même dans le meilleur des cas, il s’agit de défis opérationnels, mais dans un environnement où chaque point de base peut faire évoluer les rendements, il devient de plus en plus vital que les systèmes et les données s’alignent pour une meilleure prise de décision.

Trouver une meilleure façon

Les marchés d’aujourd’hui nécessitent une approche plus active de la gestion de la dette, une approche permettant d’aider les entreprises à mieux anticiper l’exposition au marché, à optimiser leurs performances et à réduire le risque global. Prendre ces mesures cruciales pour évaluer et s’adapter plus efficacement aux fluctuations des marchés aide les emprunteurs de prêts CRE à survivre et à prospérer dans ces conditions de marché dynamiques et en constante évolution.