Du bureau blasé au joyau résidentiel : quel est le secret d’une réutilisation adaptative réussie ?

L’histoire est la même partout dans le monde. À mesure que les cols blancs passent des déplacements quotidiens de cinq jours par semaine à un mode hybride de travail à domicile et de déplacement au bureau, la demande d'espaces de bureaux commerciaux diminue.

En Australie, le taux d'inoccupation des bureaux en janvier 2023 a atteint 13,3 %, contre 12,9 % au cours des six mois précédents pour atteindre son plus haut niveau depuis le milieu des années 1990. Taux d'inoccupation sur tous les marchés du CBD, selon le Rapport sur le marché des bureaux du Property Council of Australia, était de 12,5 %, contre 15,1 % pour les non-CBD. Seuls deux marchés du CBD – Hobart et Canberra – ont enregistré un taux d'inoccupation inférieur à 10 %.

Les taux d’inoccupation des bureaux nous renseignent sur la demande d’espaces de bureaux des entreprises. Mais le taux d’occupation des bureaux nous indique combien de personnes étaient assises à leur bureau un jour donné. Le plus récent Enquête sur l'occupation des bureaux du Conseil immobilier a été réalisé en novembre 2022. Les bureaux de Perth étaient à 80 % des niveaux d'avant la pandémie, Adélaïde à 74 %, Brisbane à 67 %, Sydney à 59 %, Melbourne à 57 % et Canberra à 52 %. Ces statistiques se traduisent par de nombreux bureaux vides. Les propriétaires et les investisseurs envisagent le problème sous plusieurs angles. Prenez Investa – qui possède environ 16 milliards de dollars d’actifs sous gestion de haute qualité – et le développeur Built, qui ont formé un Partenariat de 400 millions de dollars pour moderniser d’anciens bureaux. Cette entreprise allant du brun au vert vise à attirer des locataires à la recherche d'espaces de bureaux de qualité supérieure et dotés de références en matière de durabilité de haut niveau.

Une autre suggestion de plus en plus populaire parmi les experts en immobilier consiste à réaménager le parc de bureaux peu performant en actifs résidentiels ou multifamiliaux. La justification est claire, déclare Niall McSweeney, président des coûts et de la gestion de projets du Groupe Altus pour la région Asie-Pacifique. « Il est peu probable que les stocks vacants de qualité B et C attirent des locataires de haute qualité à long bail sans une amélioration et une amélioration substantielles. Dans ce contexte, la grande question devient évidente : un bureau est-il toujours la meilleure utilisation ?

Remaniement aux États-Unis : les leçons d’un leader mondial

Les États Unis possède sans doute le marché des bureaux le plus sophistiqué au monde, ce qui en fait une comparaison instructive pour l'Australie.

Vers la fin de 2022, 16,83 % des espaces de bureaux aux États-Unis étaient vacants, selon les données du Groupe Altus . Ce chiffre est en hausse par rapport à 12,77 % à la fin de 2019. Certains signes indiquent que cette augmentation du taux d'inoccupation n'est que le début d'une baisse lente et régulière, alors que les baux à long terme expirent plus tard cette décennie et que les locataires optent pour moins d'espace, plus court. baux à terme ou quittez le navire pour un tout nouvel espace.

Aux États-Unis, la semaine moyenne de travail au bureau a également diminué considérablement par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. Systèmes Kastle, qui suit l'utilisation des bureaux grâce à l'utilisation des cartes-clés de sécurité dans les principaux marchés métropolitains des États-Unis, estime la moyenne à un peu plus de 50 % en mars 2023, par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. C'est plus sain qu'il y a deux ans, lorsque la moyenne oscillait entre 20 et 30 %. Mais, comme nous l’avons vu en Australie, cela signifie une mer de bureaux vides dans les bureaux de tout le pays.

L’impact à long terme du travail hybride sur le marché des bureaux reste encore une énigme. La plupart des études s’accordent sur l’existence d’une inadéquation entre l’offre et la demande et sur le fait qu’une part importante des surfaces de bureaux pourrait devenir obsolète dans les années à venir. Un analyse récente de Cushman & Wakefield estime qu'il y aura un excédent de près de 31 millions de mètres carrés – soit un énorme 330 millions de pieds carrés – d'espaces de bureaux aux États-Unis d'ici la fin de la décennie.

Outre l’ampleur du changement, la vitesse et le calendrier de cette transition restent inconnus. À la fin de l'année 2022, les données du Groupe Altus montraient que près de 25 % de tous les baux de bureaux en vigueur aux États-Unis devaient expirer au cours des 36 prochains mois. On ne sait pas exactement dans quelle mesure cet espace sera renouvelé, reloué ou rénové.

Ce que nous savons, c'est que les grandes entreprises suspendent le développement de leurs propres bureaux. Amazon arrête les travaux**$*de son deuxième siège social en Virginie en mars 2023 par exemple, tandis que Microsoft a appuyé sur une pause indéfinie sur un grand campus en Géorgie le mois précédent.

Ancien bureau ou oasis résidentielle ?

Certains des immeubles de bureaux obsolètes d’aujourd’hui trouveront une utilisation plus importante et meilleure sans être démolis – et les promoteurs sont déjà à l’œuvre.

À New York, certains étages du bâtiment historique McGraw-Hill sont en train d'être convertis de bureaux en appartements dans le cadre d'une mise à niveau de 100 millions de dollars américains. À Los Angeles, des travaux sont en cours pour convertir un immeuble de bureaux de faible hauteur sur Wilshire Boulevard dans une merveille à usage mixte avec une grande composante résidentielle. À Atlanta, une tour de bureaux datant de 1898 située dans l’un des « quartiers les plus en vogue » de la ville a été vendue à une entreprise avec des projets de réaménagement résidentiel.

Les gouvernements réagissent également à la pénurie croissante de logements. A New York, le Groupe de travail sur la réutilisation adaptative au bureau étudie les modifications apportées à la réglementation pour permettre la conversion d'immeubles de bureaux construits avant 1990, ce qui pourrait permettre la livraison de nouveaux logements à 40 000 New-Yorkais au cours des 10 prochaines années. En Californie, où au moins 2,5 millions de nouvelles unités sont nécessaires d'ici la fin de la décennie pour répondre à la demande, une nouvelle loi sur le logement votée en 2022 permet de rezoner les sites commerciaux sous-utilisés.

Les conversions peuvent être financièrement réalisables selon le marché, le type de bâtiment et l'utilisation, mais Niall propose une mise en garde. « Transformer un ancien immeuble de bureaux est souvent plus facile à dire qu'à faire. Les attentes contemporaines en matière de hauteur de plafond et de grandes dalles de sol, par exemple, peuvent rendre difficile l’accumulation des chiffres.

Repenser une renaissance résidentielle

Le coût est souvent un obstacle majeur, surtout si on le compare au fait de raser une structure et de recommencer à zéro. L’emplacement, la forme du bâtiment, la taille des dalles de plancher, la taille et l’emplacement du noyau d’un bâtiment, ainsi que d’autres aspects de la structure physique, entrent également en jeu. Il faut s’y retrouver en matière de permis de construire, de zonage local et de conformité aux codes, ce qui peut imposer des obstacles insurmontables au réaménagement, en particulier lorsque les groupes communautaires s’opposent à la conversion.

Analyse par cabinet d'architectes Gensler en 2022 sur plus de 300 bureaux en Amérique du Nord, seuls 30 % étaient susceptibles d'être convertis. Mais surtout, Gensler a également découvert que « les caractéristiques qui rendent le bureau désagréable en font un produit multifamilial exceptionnel ». Le message ici est clair : les conversions peuvent être complexes et coûteuses et doivent toujours commencer par des conseils d’experts et une étude de faisabilité détaillée.

Recherche entreprise en 2023 par le Conseil National de l'Habitation Multifamiliale en collaboration avec l'Urban Land Institute confirme « qu'il n'y a pas d'approche unique », ajoute Niall. Comme le notait dans le rapport un promoteur d'un bâtiment de la fin des années 1960 : « La conversion d'un bâtiment est bien plus complexe qu'un simple changement d'utilisation... plaque de sol, grille de colonnes, hauteur du sol au sol, systèmes de fenêtres, CVC [chauffage] , ventilation et climatisation], l'émissaire des égouts et bien d'autres choses encore doivent être étudiés. On ne sait pas vraiment dans quoi on s’embarque tant qu’on n’enlève pas la façade, les murs, et qu’on ne les ramène qu’au béton.

Ensuite, il y a les coûts liés à la planification des frais et charges, au respect des codes de sécurité et d'invalidité, à l'élimination de l'amiante et d'autres matériaux nocifs, et à l'énigme de la fourniture d'un parking résidentiel supplémentaire, ajoute Niall.

« En fin de compte, l’habitabilité du produit final aura un impact important sur la faisabilité. Les immeubles de bureaux ont généralement des planchers larges et ouverts, mais les gens n’aiment pas vivre dans des appartements longs et étroits avec un accès limité à l’air frais et à la lumière naturelle. Ils n’aiment pas non plus les chambres sans fenêtres, et c’est ce à quoi peuvent parfois servir les transformations de bureaux. C'est pourquoi certaines des plaques de sol plus petites conviennent. »

Niall suggère que l’exemple du Royaume-Uni est instructif. Depuis En 2013, le gouvernement britannique a élargi les définitions du développement autorisé. pour intégrer la conversion d'une gamme de bâtiments commerciaux – y compris des bureaux – à un usage résidentiel. « Cela a, dans certains cas, entraîné le regroupement d’un grand nombre d’appartements dans chaque projet, avec des conséquences importantes sur la santé et le bien-être des générations futures de résidents. »

Adaptation et avantage carbone

Un développement immobilier réussi équilibre toujours les risques et les rendements. Pour obtenir le potentiel maximum et le meilleur rendement possible – l’utilisation la plus élevée et la meilleure – de tout développement, un l’étude de faisabilité est le meilleur point de départ.

Mais Niall suggère qu'une autre source de valeur se cache dans nos actifs vieillissants : carbone incorporé. Autant que 80 % de l’empreinte carbone totale d’un bâtiment provient des matériaux utilisés lors de la construction. Cela inclut le carbone généré lorsque les matières premières sont cultivées, extraites et transportées, lorsque les produits de construction sont fabriqués en usine puis expédiés dans le monde entier, et lorsque les matériaux sont transportés et installés sur site.

Le Green Building Council of Australia estime que le carbone incorporé sera responsable de 85 % des émissions de l'environnement bâti de l'Australie en 2050. « À mesure que nous abordons le carbone incorporé dans la construction, la réglementation et les normes évolueront et la teneur en carbone influencera la valorisation des actifs », déclare Niall. « Les propriétaires d’immeubles se concentreront beaucoup plus sur des solutions qui optimisent les bâtiments existants et les matériaux déjà en place. Lorsque cela se produira, nous disposerons d’une solide analyse de rentabilisation en faveur de la réaffectation plutôt que de la destruction du vieux parc de bureaux. » Beaucoup de nos bureaux blasés pourront alors à nouveau briller.