Du bureau blasé au joyau résidentiel : quel est le secret d’une réutilisation adaptative réussie ?

Le scénario est le même partout dans le monde. Alors que les cols blancs abandonnent les trajets domicile-travail cinq jours par semaine pour un mode de travail hybride entre domicile et bureau, la demande d’espaces de bureaux commerciaux diminue.

En Australie, le taux de vacance de bureaux en janvier 2023 a atteint 13,3 %, contre 12,9 % au cours des six mois précédents, pour atteindre son plus haut niveau depuis le milieu des années 1990. Taux de vacance sur tous les marchés du CBD, selon le Rapport sur le marché des bureaux du Conseil australien de la propriété, était de 12,5 %, contre 15,1 % pour les marchés hors CBD. Seuls deux marchés CBD – Hobart et Canberra – ont enregistré un taux de vacance inférieur à 10 %.

Les taux de vacance des bureaux nous renseignent sur la demande des entreprises en matière d'espaces de bureaux. Mais le taux d'occupation des bureaux nous indique combien de personnes étaient assises à leur bureau un jour donné. Les données les plus récentes Enquête sur l'occupation du bureau du conseil immobilier a été réalisée en novembre 2022. Les bureaux de Perth étaient à 80 % des niveaux d'avant la pandémie, Adélaïde à 74 %, Brisbane à 67 %, Sydney à 59 %, Melbourne à 57 % et Canberra à 52 %. Ces statistiques se traduisent par de nombreux bureaux vides. Les propriétaires et les investisseurs examinent le problème sous plusieurs angles. Prenez Investa, qui possède environ 16 milliards de dollars d'actifs de haute qualité sous gestion, et le promoteur Built, qui ont formé un Partenariat de 400 millions de dollars pour moderniser d'anciens bureauxCette initiative du brun au vert vise à attirer des locataires à la recherche d'espaces de bureaux de qualité supérieure avec des références de durabilité élevées.

Une autre suggestion de plus en plus populaire parmi les experts immobiliers consiste à transformer les immeubles de bureaux peu performants en immeubles résidentiels ou multifamiliaux. La logique est claire, explique Niall McSweeney, président de la gestion des coûts et des projets du groupe Altus pour la région Asie-Pacifique. « Les immeubles vacants de catégorie B et C n’attireront probablement pas de locataires de qualité et à long terme sans une mise à niveau et un remaniement substantiels. Dans ce contexte, la grande question devient évidente : un bureau est-il toujours la meilleure utilisation ? »

Réorganisation aux États-Unis : les leçons d'un leader mondial

Les États-Unis possède sans doute le marché de bureaux le plus sophistiqué au monde, ce qui en fait une comparaison instructive pour l’Australie.

Selon les données Groupe Altus , 16,83 % des bureaux américains étaient vacants à la fin de 2022. Ce chiffre est en hausse par rapport aux 12,77 % de fin 2019. Certains signes indiquent que cette augmentation du nombre de bureaux vacants n’est que le début d’un déclin lent et régulier, à mesure que les baux à long terme expirent plus tard dans la décennie et que les locataires optent pour moins d’espace, des baux à plus court terme ou quittent le navire pour des espaces flambant neufs.

Aux États-Unis, la durée moyenne du travail au bureau a également diminué de façon spectaculaire par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. Systèmes Kastle, qui suit l’utilisation des bureaux grâce à l’utilisation des cartes-clés de sécurité des bureaux dans les principaux marchés métropolitains des États-Unis, estime que la moyenne s’élève à un peu plus de 50 % en mars 2023, par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. C’est plus sain qu’il y a deux ans, lorsque la moyenne oscillait entre 20 % et 30 %. Mais, comme nous l’avons vu en Australie, cela signifie une mer de bureaux vides dans les bureaux de tout le pays.

L’impact à long terme du travail hybride sur le marché des bureaux reste encore une hypothèse peu convaincante. La plupart des études s’accordent sur le fait qu’il existe une inadéquation entre l’offre et la demande et qu’une part importante des espaces de bureaux pourrait devenir obsolètes dans les années à venir.analyse récente de Cushman & Wakefield a estimé un excédent de près de 31 millions de mètres carrés – soit un énorme 330 millions de pieds carrés – d’espace de bureaux à travers les États-Unis d’ici la fin de la décennie.

Outre l’ampleur du changement, la vitesse et le calendrier de cette transition restent inconnus. À la fin de l’année 2022, les données du Groupe Altus montraient que près de 25 % de tous les baux de bureaux en vigueur aux États-Unis devaient expirer au cours des 36 prochains mois. On ne sait pas encore quelle proportion de ces espaces sera renouvelée, relouée ou rénovée.

Ce que nous savons, c'est que les grandes entreprises suspendent la construction de leurs propres bureaux. Amazon a par exemple interrompu la construction de son deuxième siège social en Virginie en mars 2023, alors que Microsoft a appuyé sur une pause indéfinie sur un grand campus en Géorgie le mois précédent.

Ancien bureau ou oasis résidentielle ?

Certains des immeubles de bureaux obsolètes d’aujourd’hui trouveront une utilisation plus élevée et meilleure sans être démolis – et les promoteurs sont déjà au travail.

À New York, quelques étages du bâtiment historique McGraw-Hill sont en cours de conversion de bureaux en appartements dans le cadre d'une rénovation de 100 millions de dollars. À Los Angeles, des travaux sont en cours pour convertir un immeuble de bureaux de faible hauteur sur Wilshire Boulevard en une merveille à usage mixte avec une grande composante résidentielle. À Atlanta, une tour de bureaux de 1898 dans l'un des « quartiers les plus en vogue » de la ville a été vendue à une entreprise avec projets de réaménagement résidentiel.

Les gouvernements réagissent également à la pénurie croissante de logements. À New York, les Groupe de travail sur la réutilisation adaptative des bureaux étudie des changements de réglementation pour permettre la conversion d'immeubles de bureaux construits avant 1990, ce qui pourrait permettre la construction de nouveaux logements pour 40 000 New-Yorkais au cours des 10 prochaines années. En Californie, où au moins 2,5 millions de nouveaux logements sont nécessaires d'ici la fin de la décennie pour répondre à la demande, une nouvelle loi sur le logement adoptée en 2022 permet de rezoner les sites commerciaux sous-utilisés.

Les conversions peuvent être financièrement réalisables Cela dépend du marché, du type de bâtiment et de son utilisation, mais Niall nous met en garde. « La conversion d’un ancien immeuble de bureaux est souvent plus facile à dire qu’à faire. Les attentes contemporaines concernant les hauteurs de plafond et les grandes surfaces au sol, par exemple, peuvent rendre difficile l’atteinte des objectifs. »

Repenser la renaissance résidentielle

Le coût est souvent un obstacle majeur, surtout lorsqu’on le compare à la démolition d’une structure et à son nouveau départ. L’emplacement, la forme du bâtiment, la taille de la dalle, la taille et l’emplacement du noyau d’un bâtiment, ainsi que d’autres aspects de la structure physique, entrent également en jeu. Il faut également tenir compte des permis de construire, du zonage local et de la conformité aux codes, qui peuvent imposer des obstacles insurmontables au réaménagement, en particulier lorsque les groupes communautaires s’opposent à la conversion.

Analyse par cabinet d'architecture Gensler en 2022 sur plus de 300 bureaux en Amérique du Nord, seuls 30 % étaient adaptés à la conversion. Mais, fait important, Gensler a également constaté que « les caractéristiques qui rendent un bureau désagréable en font un produit multifamilial de premier ordre ». Le message ici est clair : les conversions peuvent être complexes et coûteuses, et doivent toujours commencer par des conseils d’experts et une étude de faisabilité détaillée.

Recherche réalisée en 2023 par le National Multi-family Housing Council en collaboration avec l’Urban Land Institute confirme qu’« il n’existe pas d’approche universelle », ajoute Niall. Comme l’a noté dans le rapport un promoteur d’un immeuble de la fin des années 1960 : « La conversion d’un bâtiment est bien plus complexe qu’un simple changement d’utilisation… la plaque de plancher, la grille des poteaux, la hauteur du sol au sol, les systèmes de fenêtres, le CVC [chauffage, ventilation et climatisation], l’évacuation des eaux usées et bien d’autres choses doivent être étudiées. Vous ne savez pas vraiment dans quoi vous vous engagez tant que vous n’avez pas enlevé la façade, les murs et ramené le tout au béton. »

Il y a ensuite les coûts des frais et charges d'urbanisme, le respect des codes de sécurité et d'invalidité, l'élimination de l'amiante et d'autres matériaux nocifs, et le casse-tête de fournir un parking résidentiel supplémentaire, ajoute Niall.

« En fin de compte, l’habitabilité du produit final aura un impact important sur la faisabilité. Les immeubles de bureaux ont généralement de grandes surfaces ouvertes, mais les gens n’aiment pas vivre dans des appartements longs et étroits avec un accès limité à l’air frais et à la lumière naturelle. Ils n’aiment pas non plus les chambres sans fenêtre, et c’est ce que les conversions de bureaux peuvent parfois offrir. C’est pourquoi certaines des surfaces les plus petites sont adaptées. »

Niall suggère que l'exemple du Royaume-Uni est instructif.En 2013, le gouvernement britannique a élargi les définitions du développement autorisé d’intégrer la conversion d’une série de bâtiments commerciaux – y compris des bureaux – à un usage résidentiel. « Cela a, dans certains cas, entraîné l’encombrement d’un grand nombre d’appartements dans chaque projet, avec des conséquences importantes sur la santé et le bien-être des futures générations de résidents. »

Adaptation et avantage carbone

Un développement immobilier réussi doit toujours trouver un équilibre entre les risques et les rendements. Pour atteindre le potentiel maximal et le meilleur rendement possible – l’utilisation la plus élevée et la meilleure – de tout développement, a L'étude de faisabilité est le meilleur point de départ.

Mais Niall suggère qu'une autre source de valeur se cache dans nos actifs vieillissants : carbone incorporé. Autant que 80 % de l'empreinte carbone totale d'un bâtiment provient des matériaux utilisés lors de la construction. Cela comprend le carbone généré lors de la culture, de l'extraction et du transport des matières premières, lors de la fabrication des produits de construction en usine puis de leur expédition dans le monde entier, et lors du transport et de l'installation des matériaux sur le chantier.

Le Conseil australien du bâtiment écologique estime ce carbone incorporé sera responsable de 85 % des émissions de l’environnement bâti australien en 2050. « À mesure que nous nous attaquons au carbone incorporé dans la construction, la réglementation et les normes évolueront et la teneur en carbone influencera la valorisation des actifs », explique Niall. « Les propriétaires d’immeubles se concentreront beaucoup plus sur les solutions qui optimisent les bâtiments existants et les matériaux déjà utilisés. Lorsque cela se produira, nous aurons une solide justification commerciale pour réaffecter plutôt que de raser les anciens parcs de bureaux. » Alors, beaucoup de nos bureaux blasés pourront à nouveau briller.