Qu’est-ce qui détermine la valorisation des immeubles de bureaux aux États-Unis?

La gueule de bois du boom des espaces de bureaux des années 2010

Pas plus tard qu'au milieu des années 2010, la reprise après la Grande Récession s'est traduite par un développement rapide des bureaux et une augmentation du nombre de locataires, en particulier des locataires technologiques sur des marchés en croissance comme Seattle, Austin et la Silicon Valley.

Au total, les États-Unis ont ajouté 682 millions de pieds carrés de superficie de bureau au cours des 10 années entre 2010 et 2019 inclusivement. La croissance de l’offre a été alimentée par les faibles taux d’intérêt et la forte demande.

Le développement des bureaux a explosé dans de nombreuses régions du pays. Par exemple, les principaux marchés du nord-ouest du Pacifique ont augmenté leur stock de bureaux de 32 % au cours de la décennie, tandis que les villes du Midwest ont connu une augmentation de 18,5 %. Le Nord-Est a augmenté son parc de bureaux de 16,5 %, et les marchés du Texas se sont également multipliés (comme le centre-ville d'Austin, en hausse de plus de 25 %).

La demande d’espaces de bureaux était là, en particulier sur les marchés favorisés par l’industrie technologique, qui connaissait son propre boom après la Grande Récession. Amazon, Facebook, Google et Apple et d’innombrables petites entreprises ont absorbé l’espace comme s’il n’y avait pas de lendemain.

Tous ces facteurs ont contribué à faire grimper les valorisations. Les faibles taux hypothécaires signifiaient que les investisseurs dans les immeubles de bureaux pouvaient se permettre de payer plus. Les rendements éliminatoires des titres ont également fait apparaître les revenus basés sur les loyers des actifs de bureaux comme un meilleur pari en comparaison, stimulant ainsi la demande des investisseurs.

De nouveaux vents contraires sur les bureaux

Avance rapide jusqu’en 2022 et la demande d’espaces de bureaux n’est pas là. Du moins, pas comme ça.

Le changement a été rapide et, à certains égards, radical. Cette fois-ci, les vents contraires sur le marché des bureaux ne correspondent pas au ralentissement habituel du cycle économique, même si cela pourrait bien être un autre facteur si et quand une récession éclate l'année prochaine.

Au lieu de cela, un certain nombre de vents contraires moins habituels s'aggravent sur le marché : le changement permanent de l'utilisation du lieu de travail, avec cinq jours par semaine au bureau qui va dans le sens de la tourte voyageuse ; l'inflation exerce une pression sur les résultats des entreprises, inspirant des projets de réduction totale des planchers ; et une contraction majeure dans l’industrie technologique.

L’utilisation des espaces de bureau varie considérablement à travers le pays, mais elle n’est nulle part aussi robuste qu’avant la pandémie au début de 2020. En novembre, Systèmes Kastle place l'utilisation de l'espace de bureau à un maximum de 56 % les jours les plus occupés de la semaine (mardi, mercredi ou jeudi), et à 32,2 % le jour le moins occupé de la semaine, le vendredi. (L'entreprise étudie l'utilisation dans 10 grandes métropoles.)

Le montant total des surfaces de bureaux louées a également chuté. Au troisième trimestre 2022, le taux d’inoccupation des bureaux a légèrement augmenté, tandis que les surfaces en sous-location ont atteint de nouveaux records. Pour l’instant, les loyers demandés restent pour l’essentiel stables, les propriétaires proposant de généreux forfaits de concessions.

Pour ajouter à la pression sur les actifs de bureaux, les entreprises technologiques sont désormais supprimer des milliers d'emplois, et devraient supprimer davantage, surtout si les États-Unis tombent dans une récession en 2023. Meta (anciennement Facebook) a jusqu'à présent supprimé le plus d'emplois, avec 11 000 début novembre. Nous avons également réduit le personnel : Twitter, Lyft, Shopify, Netflix, Microsoft, Tesla et bien d'autres.

Mais les actifs de meilleure qualité tiendront bon

L’impact d’une économie tumultueuse a déjà un impact sur la valorisation des actifs de bureaux. Sur des marchés comme New York et Chicago, les prix de certaines tours de bureaux plus anciennes ont déjà chuté d'environ un quart. Même les acheteurs qui souhaitent toujours acheter ont du mal, car les taux d’intérêt élevés rendent plus difficile que jamais la conclusion de transactions.

Au cours des dix premiers mois de 2022, l’indice sous-sectoriel S&P 1500 Office REITs a chuté de plus de 37 %, tandis que le S&P 500 a fait grincer des dents en ne chutant que de 18,2 %. Depuis le début de la pandémie (février 2020), le S&P 500 est en hausse de plus de 20 %, mais les REIT de bureaux sont en baisse de 43 %.

Ces fondamentaux laissent présager une révision de la valorisation des bureaux dans un avenir pas trop lointain. Mais malgré la pression à la baisse sur les valorisations, il existe de modestes facteurs favorables aux actifs de bureaux qui pourraient contribuer à empêcher une chute trop brutale ou trop rapide. D’une part, même si les emplois dans le secteur technologique sont supprimés, le marché du travail dans son ensemble reste relativement sain, avec un taux de chômage global de 3,7 % en octobre.

En outre, le marché a du mal à parvenir au consensus nécessaire entre vendeurs et acheteurs sur les prix. Personne ne sait combien de temps cela peut durer, mais tant que l’une ou l’autre des parties est disposée (et capable) de tenir le coup, l’impact sur la valorisation sera limité dans la mesure où moins de données sur les tendances du marché seront générées.

De plus, il y aura toujours une fuite vers la qualité parmi les locataires, estiment les experts en bureaux. Les immeubles de bureaux de classe A-plus ont beaucoup moins à craindre de la crise actuelle et connaissent toujours une forte activité de location. Les entreprises qui peuvent se le permettre veulent toujours des espaces de bureaux de haute qualité sur les marchés en croissance.

La géographie sera également le destin de certains marchés de bureaux. Il pourrait y avoir de nouveaux exodes de capital humain des villes côtières coûteuses (San Francisco en est un excellent exemple) vers des métros intérieurs moins chers (Phoenix en est un exemple).

Ainsi, le marché américain des bureaux est sur le point de se diviser davantage entre gagnants et perdants. Les gagnants continueront d’attirer les entreprises et leurs travailleurs, tandis que les perdants disparaîtront lentement – ​​ou disparaîtront rapidement – ​​en tant qu’espaces de bureaux viables.