Le dilemme de la densité en Australie : quand chaque dollar compte, est-ce la seule façon de progresser ?

L'abordabilité du logement, toujours un sujet d'intérêt (voire de préoccupation) en Australie, a atteint son paroxysme. Les taux d’intérêt sont au plus haut depuis 11 ans, les prix de l'immobilier sont en hausse et les loyers nationaux ont en hausse de 27,4% depuis mars 2020. Dans le même temps, la migration nette à l’étranger de l’Australie devrait dépasser les 400 000 cet exercice.

Le secteur du développement immobilier est aussi inquiet que les créanciers hypothécaires et les locataires. Les inquiétudes concernant l'accessibilité financière et l'offre de logements ont atteint des niveaux records, selon le dernier Enquête ANZ/Property Council, et 48 % des personnes interrogées s'attendent à ce que les matériaux de construction augmentent d'au moins 5 % au cours de l'année prochaine.

Alors que le coût des matériaux continue de grimper, parallèlement au financement par emprunt et aux compétences, de nombreux promoteurs réexaminent leurs faisabilités et constatent que leurs projets ne sont plus à la hauteur.

Un prix de 3 200 dollars le mètre carré avant la pandémie a désormais dépassé la barre des 4 000 dollars le mètre carré pour un produit de qualité à haute densité, à Sydney. C’est la nouvelle norme, et ceux qui attendent que les coûts reviennent ou baissent seront déçus.

Interventions importantes

Les facteurs qui influencent l’abordabilité du logement sont complexes et difficiles à résoudre. Mais à partir de notre travail sur d’innombrables études de faisabilité pour des développements de logements abordables, nous avons trouvé une solution avant tout : l’intervention du gouvernement. Les lotissements abordables ne peuvent tout simplement pas fonctionner sans une sorte d’incitation gouvernementale, qu’il s’agisse d’une subvention, d’un bonus de hauteur, d’un don de terrain ou d’une exonération fiscale.

Les gouvernements de tout le pays interviennent avec une série d’incitations bienvenues. Alors que le*$* du gouvernement australienFonds pour l'avenir du Housing Australia de 10 milliards de dollars languit toujours au Sénat, son programme de garantie du logement, administré par le Société nationale de financement et d'investissement pour le logement, aide certains acheteurs à obtenir la clé de la porte plus tôt, avec un dépôt d'aussi peu que 5 %.

Au niveau de l'État, le Le gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud a annoncé de nouvelles mesures selon lesquelles les lotissements d'une valeur d'investissement en capital de plus de 75 millions de dollars, qui allouent un minimum de 15 % de la superficie brute totale au logement abordable, auront accès à la voie d'approbation de la planification des développements importants de l'État, comme ainsi que le ratio de surface au sol et les bonus de hauteur. Cela complète le*$* existant du gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud.Fonds d'accélération du logement octroie des subventions pour des projets d'infrastructures critiques, comme la modernisation des routes, de l'eau, des égouts et de l'électricité.

Le gouvernement du Queensland a réduction de la taxe foncière pour les projets de construction à louer qui incluent des logements abordables (même si, dans le passé, nous avons exploré pourquoi l'Australie ne peut pas se permettre de mettre trop d'œufs dans le panier à construire pour louer). Le*$* du gouvernement sud-australienHomeSeeker SALe programme *$* vise à aider 1 000 ménages à faible revenu à pénétrer le marché grâce à une série de stratégies allant des allégements fiscaux fonciers aux programmes de partage de capitaux propres.

D’un autre côté, la réglementation s’intensifie également. Cela continuera de contribuer à la hausse des coûts. Exigences strictes en matière d’efficacité énergétique inférieures à Article J du Code national de construction, bien qu’actuellement bloqués dans certains États, sont inévitables. Le Loi sur les praticiens du bâtiment de Nouvelle-Galles du Sud vient de s'étendre au-delà des immeubles résidentiels de classe 2 et s'applique désormais aux bâtiments de classes 3 et 9c, y compris les pensions, les auberges, les maisons de retraite et les hébergements pour routards. Ce n’est qu’une question de temps avant que la loi ne s’applique aux logements de classe 1. Et puis il y a le coût caché du carbone. NABERS travaille actuellement sur un norme pour mesurer le carbone incorporé, et fixer un prix sur les émissions générées lors de la fabrication, du transport et de la construction des bâtiments entraînera une taxe sur les coûts.

Des mesures visant à lutter contre l’efficacité énergétique et le carbone, à restaurer la confiance des consommateurs et à améliorer la qualité sont toutes nécessaires. Mais nous devons également reconnaître qu’ils ajoutent des coûts à la livraison des logements.

Des ambitions imposantes ?

Le Le gouverneur de la Banque de réserve, le Dr Philip Lowe a déclaré que l’incapacité de l’Australie à construire suffisamment de logements est en grande partie responsable de la hausse des coûts de logement et de location, et a fait valoir que la réglementation « affecte la flexibilité de l’offre du marché du logement ».

Des preuves solides, y compris l'analyse par l'ancien membre du conseil d'administration de la Reserve Bank of Australia, le Dr Tony Richards, suggère que les formalités administratives et les régimes de planification restrictifs ont entraîné un déficit important en matière de logement. Richard estime ce chiffre à 1,3 million au cours des deux dernières décennies.

Le document au titre ostentatoire de la NSW Productivity Commission, Construire davantage de logements là où les gens veulent vivre, constate que la réglementation et la planification limitent le développement de nouveaux logements, en particulier d'appartements et de maisons de ville, dans les banlieues existantes. Moins de 20 % des nouveaux logements sont construits dans un rayon de 10 kilomètres autour du CBD, bien que ce soient les zones où la plupart des habitants de Sydney souhaitent vivre.

La solution, le Commission de productivité de Nouvelle-Galles du Sud suggère, est d'offrir une plus grande densité. Entre juin 2017 et mars 2022, environ 1 500 nouveaux immeubles d’appartements ont été achevés dans le Grand Sydney, selon la Commission. En moyenne, ces bâtiments mesuraient sept étages et contenaient 70 logements. Si les gouvernements avaient autorisé des densités légèrement plus élevées, allant jusqu'à 10 étages et 100 unités par bâtiment en moyenne, la Commission estime que 45 000 logements supplémentaires pourraient être construits sans terrain supplémentaire. Cela représente environ l’équivalent d’une année typique de construction de nouveaux logements en Nouvelle-Galles du Sud, selon la Commission.

Cela signifie-t-il que le seul moyen est de monter ?

Le prix que nous payons

La réaction instinctive pourrait être de construire plus haut. Plutôt que de construire 20 appartements, permettons-en 40. Doublez la densité sur un même îlot et divisez par deux le prix de chaque unité, non ? Mais à mesure que la hauteur d’un bâtiment augmente, le pourcentage d’espace utilisable et vendable diminue.

Tous les développeurs ont un « prix de départ ». Une façon de l’identifier est de calculer la valeur résiduelle du terrain. Dans cette formule, tous les coûts projetés du développement, hors terrain, sont ajoutés à la marge du développeur requise. Ce chiffre combiné est soustrait des revenus projetés pour fournir une valeur estimée du terrain non aménagé, appelée valeur résiduelle du terrain. En travaillant à l'envers, le promoteur détermine le montant maximum qu'il peut payer pour une parcelle de terrain tout en réalisant le bénéfice requis. (Pour en savoir plus sur la valeur résiduelle du terrain, lisez notre guide d'évaluation des terrains). Tripler la densité ne signifie pas tripler la valeur du site, mais cela signifie que les coûts augmenteront.

Les tours plus hautes nécessitent des éléments structurels supplémentaires pour supporter leur hauteur et résister aux charges de vent. Une plus grande partie de l'espace doit être consacrée aux composants structurels tels que les colonnes, les poutres et les systèmes de support. Les bâtiments plus hauts nécessitent des techniques d’ingénierie, de logistique et de construction plus avancées pour garantir la stabilité et la sécurité. Les services – ascenseurs, systèmes mécaniques, infrastructures électriques, plomberie, etc. – peuvent également restreindre l’espace utilisable à l’intérieur du bâtiment. Ensuite, il y a les considérations supplémentaires liées à l’entretien et aux strates des grandes propriétés.

Doubler la hauteur d’un bâtiment prend également plus de temps, ce qui augmente le coût du financement par emprunt et du temps. Plus un projet met du temps entre la saleté et l’élimination, plus il est vulnérable aux risques.

Que vous livriez 20 ou 40 unités sur le site, le pourcentage de rendement sera le même. Oui, le rendement en dollars du projet le plus ambitieux sera plus élevé. Mais le taux de rendement interne sera le même – et un développement plus petit permettra d’obtenir ce rendement avec moins de risques.

Par conséquent, monter n’est pas toujours la solution.

Penser de manière classique

Quelle est la solution? On demande toujours à l’industrie du développement de « sortir des sentiers battus ». Mais la solution consiste à penser à l’intérieur de la boîte – ou plutôt à ajuster la forme et la taille de la boîte pour modifier la dynamique de livraison.

Voici pourquoi la taille du logement est le différenciateur clé. Prenez la répartition du budget d'un projet d'appartement moyen :

• 25% sur les préliminaires et la marge bénéficiaire

• 25% sur la structure du bâtiment

• 25% sur les prestations

• 25% sur les finitions

Les développeurs fixent une marge bénéficiaire avant de monter sur le ring. Bricoler sur les bords avec des robinetteries ou des carrelages moins chers peut réduire seulement un pourcentage ici ou là, mais il est peu probable que cela ait un impact bien plus qu'un impact marginal sur les coûts de chaque unité. La structure et les services du bâtiment sont, dans une large mesure, fixes, à moins que nous ne modifiions la taille de chaque unité.

L’essentiel ? Les prix sont un produit et non un intrant. En d’autres termes, les prix reflètent la dynamique de l’offre et de la demande, les conditions économiques, les coûts de production, la concurrence et d’autres facteurs externes. Ils ne sont pas une force motrice mais une fonction des critères que nous proposons. Si le prix ne nous plaît pas, il faut modifier les paramètres. La solution la plus évidente consiste à réduire la taille du bloc et des habitations qui s'y trouvent.

Le Groupe Altus est fier d'être membre affilié de PowerHousing Australie, un réseau national de 38 fournisseurs de logements communautaires réglementés en croissance et de niveau 1.