Tendances des investissements en CRE au Canada – T4 2023

Les investisseurs restent attachés aux types d'actifs stables et à faible risque, alors que les taux d'intérêt élevés et les processus continus de découverte des prix ont ralenti l'activité des transactions.

Les derniers résultats de l’Enquête sur les tendances des investissements (ITS) au Canada du Groupe Altus pour les quatre classes d’actifs de référence montrent que le taux de capitalisation global (OCR) a légèrement augmenté pour atteindre 5,88 % au quatrième trimestre 2023, par rapport au trimestre précédent à 5,77 % (Figure 1). L'augmentation des taux plafonds reflète une diminution des transactions au Canada, qui ont chuté de près de 50 % par rapport à 2022. Cette réduction de l'activité pourrait être attribuée à des taux d'intérêt plus élevés, à l'évolution des attentes des acheteurs et des vendeurs ainsi qu'à une certaine incertitude économique en 2023.

Selon Enquête sur la population active de Statistique Canada (EPA), en novembre 2023, l'emploi est resté pratiquement inchangé (+25 000 ; 0,1 %), le taux de chômage ayant légèrement augmenté (0,1 point de pourcentage) pour atteindre 5,8 %. L’augmentation des licenciements à la suite des difficultés macroéconomiques et du ralentissement des conditions du marché du travail ont contribué à la hausse du taux de chômage. Des gains d'emploi ont été constatés dans le secteur manufacturier et la construction. Dans le même temps, des pertes d'emploi ont été constatées dans le commerce de gros et de détail, ainsi que dans la finance, les assurances, l'immobilier ainsi que la location et le crédit-bail.

Le taux obligataire de la Banque du Canada (BdC), au 23 décembre 2023, s'établissait à 3,06 %, en baisse de 103 points de base depuis la fin du troisième trimestre 2023. Alors que la BdC continuait de se concentrer sur les mesures de contrôle de l'inflation avec son objectif d'inflation de 2 % , l'OCR moyen a augmenté à 5,88 % contre 5,77 % au quatrième trimestre 2023. Les taux plafonds ont augmenté régulièrement dans la plupart des classes d'actifs, à l'exception du segment des bureaux de classe AA du centre-ville. Cette tendance n’est pas une surprise ; les investisseurs se sont adaptés aux conditions économiques défavorables, contribuant ainsi au ralentissement de l’activité d’investissement et à l’inévitable augmentation des taux de capitalisation. Cependant, en 2023, la demande de produits industriels et multifamiliaux est restée inchangée, ces deux produits étant soutenus par des fondamentaux démographiques et économiques sous-jacents solides.

Figure 1 - Marchés nationaux - Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Activité d'investissement commercial

2023 a été l’année de la découverte des prix, alors que les investisseurs se sont adaptés à des coûts de financement plus élevés et à des pratiques de prêt plus strictes. Les trois principaux marchés préférés des investisseurs, toutes classes d’actifs confondues, étaient respectivement Vancouver, Toronto et Ottawa (figure 2). Vancouver a grimpé de quatre places pour se hisser au premier rang des marchés préférés au quatrième trimestre 2023, tandis que Toronto est restée deuxième. Le baromètre de localisation a fait état d'une tendance essentiellement à la baisse du ratio de momentum (pourcentage d'investisseurs cherchant à acheter/pourcentage d'investisseurs cherchant à vendre) sur tous les marchés par rapport au trimestre précédent, qui avait fait état d'une tendance mitigée. Vancouver, le marché le plus privilégié, a enregistré une dynamique à la hausse, tandis que Toronto et Ottawa sont demeurés inchangés.

Figure 2 - Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T4 2023)

Les trois principaux types de propriétés préférés par les investisseurs au quatrième trimestre 2023 étaient respectivement les immeubles d'habitation à logements multiples de banlieue, les immeubles industriels à locataires multiples et les commerces de détail à caractère alimentaire (Figure 3). Les stocks limités ont stimulé la demande constante et forte de produits multifamiliaux et industriels. Cependant, un retour à la modération a été observé au quatrième trimestre après la demande fébrile enregistrée au premier semestre 2023. De plus, à mesure que les modalités de travail flexibles sont devenues monnaie courante au Canada, plus de temps a été passé à la maison et dans les quartiers, ce qui a permis aux centres commerciaux au niveau communautaire de prospérer. En outre, tous les actifs de type bureau présentaient un ratio de momentum négatif en raison d'inquiétudes concernant des taux de disponibilité élevés. À l’inverse, les immeubles d’habitation à logements multiples de banlieue et les secteurs industriels à locataires multiples ont enregistré une augmentation du ratio de dynamique.

Figure 3 - Baromètre des types de propriétés - Tous les produits disponibles (T4 2023)

Selon le baromètre Produit/Marché, les trois combinaisons préférées étaient Vancouver – immeubles d'habitation à logements multiples de banlieue, suivis par les zones commerciales à caractère alimentaire à Montréal et à Vancouver, respectivement (Figure 4). Les 15 combinaisons les moins appréciées tournaient en grande partie autour des actifs de bureaux et de centres commerciaux. Les défis créés par les taux d’intérêt élevés et les pressions inflationnistes sous-jacentes ont conduit les investisseurs à rééquilibrer leurs portefeuilles avec des actifs à faible risque offrant des rendements stables, tels que les commerces de détail résidentiels, industriels et alimentaires.

Figure 4 – Baromètre produit/marché – Tous les produits disponibles (T4 2023) – Top 15 préférés/moins préférés

Les faits saillants du marché pour le trimestre comprennent :

• Les taux plafonds pour les immeubles d'habitation à logements multiples de banlieue ont augmenté à 4,78 %*$*.Le taux plafond des logements collectifs de banlieue a augmenté de 0,11 % d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mitigés. La moitié a connu une augmentation, tandis que l’autre moitié est restée inchangée. Québec et Montréal ont enregistré la plus forte hausse de 0,3 %.

• Les taux plafonds pour les entreprises industrielles à locataire unique ont augmenté à 5,85 %. Le taux de disponibilité industrielle nationale a augmenté à 4,3 %. Cinq des huit principaux marchés ont connu une augmentation de leur taux de capitalisation d'un trimestre à l'autre, à l'exception de Vancouver et d'Edmonton (tous deux inchangés) et de Calgary (en baisse).

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe AA du centre-ville ont légèrement diminué pour s'établir à 6,60 %. Le taux de disponibilité des bureaux nationaux s'est stabilisé à 17,6 %. Les tendances des taux plafonds étaient principalement à la baisse sur les principaux marchés. Cependant, Vancouver et Edmonton ont observé une augmentation, tandis que Montréal est demeurée inchangée.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau 1 ont légèrement augmenté pour atteindre 6,29 %. Tous les principaux marchés ont connu une pression à la hausse sur leurs taux de capitalisation, à l'exception de Vancouver, qui est demeuré inchangé.

Les points saillants du baromètre comprennent :

Sur les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’enquête sur les tendances des investissements pour le quatrième trimestre 2023 :

51 avaient un ratio de momentum « positif » (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de personnes interrogées ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être un acheteur qu'un vendeur dans ce segment particulier), en baisse de quatre par rapport à ce qui a été rapporté au troisième trimestre 2023 ; 77 avait un ratio de momentum « négatif », en hausse de quatre par rapport à ce qui avait été annoncé au troisième trimestre 2023.

Les 15 principaux produits/marchés qui ont affiché la dynamique la plus positive sont :

• Calgary – Résidentiel à logements multiples de banlieue

• Toronto – Rue commerçante proposant des produits alimentaires

• Ottawa – Zone commerciale avec pilier alimentaire, industriel à locataire unique, industriel à locataires multiples

• Montréal – Zone commerciale avec pilier alimentaire, industriel à locataires multiples, résidentiel à logements multiples de banlieue

• Edmonton – Industriel à locataires multiples, industriel à locataire unique, terrain industriel, résidentiel à logements multiples de banlieue

• Vancouver – Résidentiel de banlieue à logements multiples, zone commerciale avec ancrage alimentaire, terrain industriel

Voir le Tendances des investissements canadiens en CRE pour le troisième trimestre 2023