Le point sur le marché des bureaux canadien – T4 2023

Les taux de disponibilité des bureaux commencent à se stabiliser partout au Canada

Au quatrième trimestre de 2023, le taux national de disponibilité des bureaux s'est stabilisé partout au Canada, se maintenant à 17,6 % par rapport au trimestre précédent (figure 1), et les espaces de sous-location ont continué de diminuer, représentant 17,4 % du total des espaces de bureaux disponibles. L'activité de location de bureaux est restée modérée, les locataires restant prudents dans la détermination de leurs besoins en espace en fonction de l'état actuel et futur du marché. L’activité locative a été légèrement inférieure à celle de 2022, avec une augmentation des renouvellements de baux.

De plus, les transactions de location de bureaux sont restées concentrées sur des immeubles de classe A, dans un phénomène surnommé « fuite vers la qualité », les entreprises donnant la priorité aux espaces aménagés et de haute qualité. Bien que la tendance ne se soit pas répandue sur tous les marchés au Canada, la réutilisation adaptative des bâtiments sous-utilisés de classe B et C (avec conversions de bureaux en logements), était un sujet brûlant en 2023.

Selon Enquête sur la population active de Statistique Canada (EPA), en novembre 2023, l'emploi est resté pratiquement inchangé (+25 000 ; 0,1 %), le taux de chômage ayant légèrement augmenté de 0,1 point de pourcentage pour s'établir à 5,8 %. L’augmentation des licenciements due aux vents contraires macroéconomiques et au ralentissement des conditions du marché du travail a contribué à la hausse du taux de chômage. Des gains d'emploi ont été constatés dans le secteur manufacturier et la construction. Dans le même temps, des pertes d'emploi ont été constatées dans le commerce de gros et de détail, ainsi que dans la finance, les assurances, l'immobilier ainsi que la location et le crédit-bail.

Statistique Canada a également signalé que près de 6 immigrants récents sur 10 sur le marché du travail ont éprouvé des difficultés à trouver un emploi lié à leur expérience professionnelle et à leurs titres de compétences étrangers. Des formules exclusivement à distance ont chuté de 24,3 % en janvier 2022 à 12,6 % en novembre 2023. Parallèlement, la proportion de travailleurs ayant des modalités hybrides a triplé depuis janvier 2022, passant de 3,6 % à 11,7 % en novembre 2023, attirant principalement les parents avec de jeunes enfants.

Figure 1 – Disponibilité des bureaux au 4ème trimestre 2022 par rapport au 3ème trimestre 2023 par rapport au 4ème trimestre 2023

Le marché de Vancouver a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 12,2 %, suivi de Québec et d’Ottawa, respectivement (figure 1). Bien que le marché de Calgary ait continué d’afficher le taux de disponibilité le plus élevé, soit 23,8 %, il a continué de baisser en même temps. Cela peut être attribué au programme d’incitation au développement du centre-ville de Calgary, qui a contribué à éliminer progressivement les espaces sous-utilisés et vacants de l’inventaire du marché et à l’augmentation de l’activité de location, contribuant ainsi à la baisse constante de la disponibilité des bureaux. En octobre 2023, l’équipe de la stratégie du centre-ville a suspendu l’acceptation de nouvelles demandes au programme en raison d’une demande écrasante. Au total, le programme compte 13 projets approuvés et quatre projets en cours d’examen.

Figure 2 – Achèvement et disponibilité des bureaux (T4 2023)

Au quatrième trimestre de 2023, 11 immeubles de bureaux ont été achevés. Toronto est en tête du pays en ce qui concerne le nombre d’immeubles achevés, avec quatre immeubles de bureaux totalisant 786 135 pieds carrés, suivie de Vancouver et de Montréal, respectivement (figure 2). Cependant, Montréal a introduit la plus grande superficie de bureaux sur son marché avec 1,32 million de pieds carrés d’achèvements. La construction de nouveaux bureaux a chuté de façon spectaculaire au cours des deux dernières années.

Figure 3 - Bureau en construction et disponibilité (T4 2023)

À l’échelle nationale, 56 projets de bureaux étaient en construction au quatrième trimestre de 2023, totalisant 10,5 millions de pieds carrés, dont 52 % étaient déjà loués (figure 3). Vancouver et Toronto en constituaient la majorité, avec respectivement 26 et 20 projets totalisant environ 9,7 millions de pieds carrés en construction (figure 3).

Le modèle de travail hybride s'étant imposé comme un mode de travail privilégié, de nombreux propriétaires considèrent la réutilisation adaptative comme une option de plus en plus attrayante pour leurs bâtiments anciens. Cependant, compte tenu des conditions économiques actuelles, le coût du financement de ces initiatives pourrait ne pas être aussi viable financièrement. Ces efforts ont donné naissance à un marché où les propriétaires doivent offrir des incitations généreuses pour acquérir des locataires, en payant un loyer gratuit, en construisant des espaces et en améliorant les nouvelles commodités de la propriété pour les locataires. Par conséquent, les locataires ont actuellement un plus grand pouvoir de négociation. Le secteur des bureaux au Canada devrait rester morose jusqu'en 2024, ce qui poursuivra la tendance observée au cours des dernières années.