Le point sur le marché des bureaux canadien – T4 2023

Les taux de disponibilité des bureaux commencent à se stabiliser partout au Canada

Au quatrième trimestre de 2023, le taux national de disponibilité des bureaux s'est stabilisé partout au Canada, se maintenant à 17,6 % par rapport au trimestre précédent (figure 1), et les espaces de sous-location ont continué de diminuer, représentant 17,4 % du total des espaces de bureaux disponibles. L'activité de location de bureaux est restée modérée, les locataires restant prudents dans la détermination de leurs besoins en espace en fonction de l'état actuel et futur du marché. L’activité locative a été légèrement inférieure à celle de 2022, avec une augmentation des renouvellements de baux.

De plus, les transactions de location de bureaux sont restées concentrées sur des immeubles de classe A, dans un phénomène surnommé « fuite vers la qualité », les entreprises donnant la priorité aux espaces aménagés et de haute qualité. Bien que la tendance ne se soit pas répandue sur tous les marchés au Canada, la réutilisation adaptative des bâtiments sous-utilisés de classe B et C (avec conversions de bureaux en logements), était un sujet brûlant en 2023.

Selon Enquête sur la population active de Statistique Canada (EPA), en novembre 2023, l'emploi est resté pratiquement inchangé (+25 000 ; 0,1 %), le taux de chômage ayant légèrement augmenté de 0,1 point de pourcentage pour s'établir à 5,8 %. L’augmentation des licenciements due aux vents contraires macroéconomiques et au ralentissement des conditions du marché du travail a contribué à la hausse du taux de chômage. Des gains d'emploi ont été constatés dans le secteur manufacturier et la construction. Dans le même temps, des pertes d'emploi ont été constatées dans le commerce de gros et de détail, ainsi que dans la finance, les assurances, l'immobilier ainsi que la location et le crédit-bail.

Statistique Canada a également indiqué que près de 6 immigrants récents sur 10 sur le marché du travail ont éprouvé des difficultés à trouver un emploi lié à leur expérience de travail et à leurs titres de compétences à l'étranger. Dispositions exclusivement à distance ont chuté de 24,3 % en janvier 2022 à 12,6 % en novembre 2023. Parallèlement, la proportion de travailleurs bénéficiant d'un régime hybride a triplé depuis janvier 2022, passant de 3,6 % à 11,7 % en novembre 2023, attirant principalement les parents de jeunes enfants. enfants.

Figure 1 – Disponibilité des bureaux au 4ème trimestre 2022 par rapport au 3ème trimestre 2023 par rapport au 4ème trimestre 2023

Le marché de Vancouver a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 12,2 %, suivi respectivement de Québec et d'Ottawa (figure 1). Même si le marché de Calgary continue d'afficher la disponibilité la plus élevée, soit 23,8 %, elle continue en même temps de baisser. Cela peut être attribué au*$* de la villeProgramme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary ce qui a contribué à éliminer progressivement les espaces sous-utilisés et vacants de l'inventaire du marché et à accroître l'activité de location, contribuant ainsi à la baisse constante de la disponibilité des bureaux. Depuis octobre 2023, l'équipe de Downtown Strategy a suspendu l'acceptation de nouvelles candidatures au programme en raison d'une demande écrasante. Au total, le programme compte 13 projets approuvés et quatre projets en cours d'examen.

Figure 2 – Achèvement et disponibilité des bureaux (T4 2023)

Au quatrième trimestre 2023, 11 immeubles de bureaux étaient achevés. Toronto est en tête au pays pour le nombre d'immeubles achevés, avec quatre immeubles de bureaux totalisant 786 135 pieds carrés, suivi de Vancouver et de Montréal, respectivement (figure 2). Cependant, Montréal a introduit la plus grande superficie de bureaux sur son marché avec 1,32 million de pieds carrés d'achèvements. La construction de nouveaux bureaux a chuté de façon spectaculaire au cours des deux dernières années.

Figure 3 - Bureau en construction et disponibilité (T4 2023)

À l'échelle nationale, 56 projets de bureaux étaient en construction au quatrième trimestre 2023, totalisant 10,5 millions de pieds carrés, dont 52 % étaient préloués (Figure 3). Vancouver et Toronto représentaient la majorité, avec respectivement 26 et 20 projets totalisant environ 9,7 millions de pieds carrés en construction (figure 3).

Alors que le modèle de travail hybride s’est imposé comme une modalité de travail privilégiée, de nombreux propriétaires ont considéré la réutilisation adaptative comme une option de plus en plus attrayante pour leurs bâtiments plus anciens. Cependant, compte tenu des conditions économiques actuelles, le coût du financement de ces projets pourrait ne pas être aussi viable financièrement. Ces efforts ont abouti à un marché où les propriétaires doivent offrir des incitations généreuses pour acquérir des locataires, avec loyer gratuit, espace bâti et mise en valeur des nouvelles commodités de la propriété pour les locataires. En conséquence, les locataires ont actuellement plus de pouvoir de négociation. Le secteur des bureaux au Canada devrait demeurer atone jusqu’en 2024, ce qui poursuivra la tendance observée au cours des dernières années.