Tendances d’adoption des flux de trésorerie actualisés (DCF) en Europe

Ces derniers mois, les foncières ont adopté la méthodologie des flux de trésorerie actualisés (DCF) à un rythme plus rapide que jamais. Juste il y a un an, cette approche d’évaluation – qui estime la valeur d’un investissement immobilier à l’aide de ses flux de trésorerie futurs attendus – n’était la méthodologie de choix que pour une poignée de gestionnaires de fonds. Cette tendance a été particulièrement visible dans l'espace paneuropéen ouvert, où la demande des investisseurs pour une transparence accrue sur les mouvements de valorisation a poussé les gestionnaires de fonds à imposer l'adoption du DCF à leurs évaluateurs tiers. Le DCF est la principale norme de valorisation aux États-Unis et les acteurs mondiaux de l’investissement sont également des influenceurs clés dans l’adoption du DCF par l’UE.

Les facteurs à l’origine de l’adoption du DCF auprès d’un public plus large ont sans aucun doute été aidés par le processus de consultation de la RICS, qui découle de son récent examen des évaluations des investissements immobiliers, et le paysage général d’incertitude économique introduit au cours des deux dernières années par la pandémie. En outre, l’un des principaux points à l’ordre du jour de la RICS est de garantir que les hypothèses explicites et transparentes soient contenues dans les évaluations de tiers afin de fournir une plus grande précision et une plus grande confiance globale à ceux qui s’y fient. Sur la base des résultats du processus de consultation, la RICS devra envisager des modifications potentielles à son Livre rouge, qui est la norme selon laquelle les Chartered Surveyors entreprennent leurs travaux d'évaluation.

Étant donné que des niveaux d'inflation historiquement élevés influencent les baux indexés, les gestionnaires de fonds sont fréquemment scrutés par les investisseurs quant à la mesure dans laquelle cela influence l'augmentation des flux de trésorerie par rapport aux initiatives de gestion ou aux dépenses d'investissement qui ont été ou seront investies dans la propriété. Il s’agit de détails granulaires fournis par DCF, offrant une transparence quant à une gamme de facteurs qui dictent les valeurs.

S’il est indéniablement important d’acquérir une telle visibilité dans l’environnement macroéconomique actuel, avoir accès à de plus grandes quantités d’informations sur une propriété devient sans doute de plus en plus impératif. Les changements dans la manière dont les occupants travaillent ou gèrent leur entreprise signifient que certains biens immobiliers (tels que les bureaux et les commerces) sont plus difficiles à louer que d'autres pour diverses raisons, y compris des changements structurels, qui rendent la création de valeur une tâche plus complexe.

Il est également important de reconnaître le besoin pressant de propriétés - tous secteurs - à repositionner afin de les mettre en conformité avec les dernières normes environnementales. Pour certaines propriétés, leur capacité à être modernisées conformément aux nouvelles directives ESG fait la différence entre être louées ou être confrontées à l’obsolescence. Il est donc crucial de déterminer dans quelle mesure le niveau de CapEx ajouterait de la valeur au cours du cycle de vie de la propriété, ou comment les périodes creuses résultant de travaux approfondis auront un impact sur les revenus à différents moments. En revanche, l’approche traditionnelle est beaucoup moins transparente et moins granulaire, limitant ainsi la compréhension de l’impact de stratégies CapEx spécifiques.

Ceci n'est pas seulement utile au propriétaire lui-même, mais aussi à ceux qui doivent évaluer les performances de l'entreprise ; les prêteurs potentiels en matière de refinancement, par exemple, qui accordent de plus en plus d'importance à la nécessité de générer des revenus locatifs sûrs à long terme alors que la valeur du capital est sous pression.

Pour ces raisons, les gestionnaires de fonds paneuropéens ont également commencé à adopter le DCF. Ces gestionnaires gèrent souvent un certain nombre d'investissements immobiliers dans des pays et des secteurs soumis à des pratiques d'évaluation locales différentes, ce qui rend plus difficile l'obtention d'une vision consolidée et cohérente de la performance des actifs. Le déploiement généralisé de DCF (ainsi que des politiques de modélisation standardisées) permet une approche plus cohérente avec la possibilité d'effectuer des analyses détaillées et de meilleures comparer la performance des actifs.

Avec l’adoption croissante du DCF, ces managers seront en mesure de mieux comprendre les actions concrètes qu’ils peuvent entreprendre qui conduiront à la création de valeur. Et compte tenu du climat d’incertitude actuel et de la baisse des valorisations, cela ne peut que profiter à l’ensemble du secteur.