Comment pouvons-nous résoudre le problème d’accessibilité au logement de 200 milliards de dollars en Australie?

Peu importe la façon dont nous découpons les statistiques. Les Australiens ont un problème d’abordabilité du logement. Trois rapports récents, parmi tant d’autres, révèlent l’ampleur et l’ampleur du défi auquel nous sommes confrontés.

Le titre de la dernière offre de la Commission sur la productivité en dit long. Besoin de réparation fait suite à un examen de l'Accord national sur le logement et les sans-abri, qui révèle que les 16 milliards de dollars dépensés chaque année par les gouvernements pour améliorer l'accès à un logement abordable, sûr et durable sont inefficaces.

Au niveau international, les cinq principaux marchés immobiliers australiens sont devenus extrêmement inabordables depuis le début des années 2000. Sur les 92 marchés suivis par le Indice international d’accessibilité au logement de Demographia, Sydney est la deuxième ville la moins abordable après Hong Kong. Il est plus cher de vivre à Melbourne (la cinquième moins abordable), à ​​Adélaïde (24), à Brisbane (27) ou à Perth (30) que dans de nombreuses autres villes du monde comme Londres, Washington DC, Singapour et Dublin.

Pendant ce temps, le dernier*$* de CoreLogicBilan trimestriel des locations révèle une augmentation de 20 % des loyers depuis août 2020. Le locataire moyen dépense 90 $ de plus par semaine en loyer aujourd'hui qu'il y a à peine deux ans.

Les Australiens les moins en mesure de faire face à la hausse des coûts du logement supportent le fardeau le plus lourd. Selon le rapport de la Commission sur la productivité, environ les deux tiers des ménages à faible revenu consacrent plus de 30 % de leurs revenus au loyer. 20 % consacrent plus de la moitié de leurs revenus au loyer. Et tous les soirs, environ un Australien sur 200 se retrouvent sans endroit sûr, sécurisé ou abordable pour dormir.

Le monde a changé avec la pandémie, alimentant les marchés immobiliers et laissant de nombreuses personnes incapables de joindre les deux bouts. Si le monde a changé, nous devons le faire aussi. Comment pouvons-nous penser différemment le logement pour garantir que chacun ait accès à ce droit humain le plus fondamental ?

Innovation dans le financement du logement abordable

Élevé dans un logement social par une mère célibataire bénéficiant d'une pension d'invalidité, Premier ministre Anthony Albanese a fait du logement abordable un pilier de son programme de réforme parce qu'il comprend « la sécurité qu'apporte le fait d'avoir un toit au-dessus de sa tête ».

Le budget fédéral d'octobre du gouvernement albanais présentait un engagement « ambitieux » à construire un million de logements économes en énergie d’ici la fin de la décennie. Un fonds de démarrage de 350 millions de dollars pour le logement abordable a été créé – au-delà des 10 milliards de dollars existants du Housing Australia Future Fund que les travaillistes ont promis pendant la campagne électorale. Un nouvel « accord sur le logement » a été signé par les trois niveaux de gouvernement, des groupes industriels et, surtout, des investisseurs institutionnels.

Le gouvernement fédéral est déterminé à tirer parti du secteur australien des retraites, estimé à 3 400 milliards de dollars, pour tenir ses engagements. Super conscient, l’un des plus grands fonds de retraite d’Australie, a fait de la construction de logements abordables à louer la « pierre angulaire » de son projet de plateforme immobilière de 7 milliards de dollars.

Assembler – soutenu par le plus grand fonds de retraite d'Australie, AustralianSuper – se concentre sur la construction de ce qu'il appelle des « communautés de location sécurisées ». Le produit de construction pour location avec option d'achat d'Assemble permet aux résidents de louer en toute sécurité pendant cinq ans avec la possibilité d'acheter leur maison à la fin de la période de bail. Assemble construit également plus de 3 000 unités BTR, avec 20 % de logements sociaux, 10 % d'hébergements spécialisés pour personnes handicapées et 35 % supplémentaires de logements abordables.

Mais la plupart des super fonds restent prudents, arguant que les paramètres fiscaux constituent un frein à l’investissement à grande échelle. Construire pour louer, affirment de nombreux investisseurs institutionnels, ne s’accumule à grande échelle que lorsque le propriétaire de l’actif peut facturer des loyers plus élevés.

Innovation dans la fourniture de logements abordables

La livraison rapide et furieuse de logements a déjà été réalisée. La grave pénurie de compétences et de matériaux de construction après la Seconde Guerre mondiale, par exemple, a été comblée par un nouvel archétype architectural : le placage en brique.

Certains projets d’essai innovants et intéressants – des maisons imprimées en 3D aux éco-cottages modulaires en passant par les modèles informatiques – mettent en évidence les possibilités. Un constructeur du Queensland, Chalets écologiques, a récemment demandé au Conseil de Noosa de construire 34 maisons modulaires pour répondre à la crise du logement. La première maison imprimée en 3D d'Australie a été récemment construit à Melbourne en seulement trois jours, ouvrant la voie aux conseils de tout le pays pour envisager des essais.

L'Université Western Sydney Centre pour la construction moderne et intelligente (c4SMC) étudie des méthodes et des outils de construction innovants, depuis les solutions blockchain pour aplanir les obstacles dans les chaînes d'approvisionnement jusqu'aux cadres numériques qui optimisent la construction hors site.

Toutefois, la capacité de fabrication modulaire de l’Australie reste relativement modeste. La proximité des fournisseurs et la logistique du transport peuvent constituer des obstacles sur certains marchés et, même si le modèle s'est révélé efficace sur certains projets, de nombreux prêteurs se montrent prudents.

Innovation dans les opérations de logements abordables

Le coût de gestion d’une maison est une pièce importante du puzzle de l’abordabilité. La flambée des prix de l’énergie au cours des deux dernières années n’est peut-être qu’un début, avec un avertissement du géant de l’énergie Les prix de détail de l’électricité pourraient augmenter de 35 % en 2023.

Il existe de nombreux excellents exemples de fournisseurs de logements communautaires qui s’efforcent d’innover dans leurs projets. Les Ironbark Apartments de City West Housing en sont un excellent exemple, offrant 75 appartements locatifs abordables de haute qualité pour environ 100 résidents. Le Groupe Altus a fourni les services de métré pour ce projet.

Ironbark Apartments est niché dans le quartier de Harold Park, une communauté planifiée développée par Mirvac sur l'ancienne maison du Harold Park Paceway. Mirvac a conclu un accord de planification volontaire avec la ville de Sydney pour restituer une parcelle de terrain pour des logements abordables. City West Housing a remporté l'appel d'offres pour l'achat du terrain auprès de la ville de Sydney.

Conçus par Scott Carver, les appartements Ironbark présentent une conception solaire passive, des panneaux solaires, des installations électriques et d'eau à haut rendement, ainsi qu'une récupération de l'eau de pluie pour l'irrigation du paysage et des robinets d'arrosage. Toutes ces fonctionnalités – et bien plus encore – améliorent le confort des résidents et réduisent les factures de services publics.

Ironbark Apartments a remporté le Prix ​​national du Property Council pour le meilleur logement abordable en 2022, démontrant que le bon équilibre entre abordabilité et commodité peut être trouvé grâce à une combinaison de conception intelligente, de choix de matériaux prudents et d'une équipe de projet collaborative et passionnée.

Des centaines de milliers de personnes dans le secteur australien de l’immobilier et de la construction unissent leurs forces pour résoudre ce qui se passe surnommé le « problème des 200 milliards de dollars ». Mais alors que plus de 176 000 ménages languissent sur les listes d’attente pour un logement social, nous avons besoin de plus d’idées innovantes, d’essais de nouvelles méthodes, de projets pilotes de nouveaux modèles de financement et d’encore plus de dirigeants qui se réunissent pour garantir que chaque Australien ait accès à un logement abordable, sûr et durable.