Un environnement plus stabilisé se profile-t-il à l’horizon pour l’immobilier commercial ?

Examiner les tendances qui ont un impact sur les valorisations

Lors du webinaire, nous avons réuni l'expertise des directeurs principaux du conseil en évaluation, Robert Tafaro (bureau de Chicago) et Alexander Jaffe (bureau d'Irvine, Californie) pour discuter et partager leurs points de vue sur les résultats. Ils ont été rejoints par Robert Santilli, directeur des services-conseils en évaluation de notre bureau canadien d'Halifax, et Cole Perry, directeur associé de la recherche. La discussion a porté sur divers sujets pertinents aux évaluations et à l'alignement entre ce que disent les résultats de l'enquête et ce que nos experts entendent directement de la part des clients.

Les résultats étaient basés sur our Questionnaire du deuxième trimestre 2024, qui répond aux sentiments actuels sur divers sujets du secteur de l'immobilier commercial. La prochaine enquête sectorielle du troisième trimestre est également actuellement ouverte à la participation.

Avons-nous atteint le « plancher » de la valorisation de l’immobilier commercial ?

Robert Tafaro, s'adressant au marché américain, a souligné que « les taux de capitalisation ont augmenté de manière significative, les valorisations étant généralement soutenues par les récentes transactions de marché ». Il a également souligné que les taux d’intérêt semblent s’être stabilisés et qu’une baisse imminente des taux fédéraux est attendue. Toutefois, les marchés de bureaux traditionnels restent en dehors de cette sphère, avec un écart acheteur-vendeur important indiquant une nouvelle découverte des prix. Un certain ralentissement du secteur est encore observé en raison d'une offre excédentaire à court terme, mais il s'attend à ce que l'immobilier renoue avec une forte croissance du NOI au cours de l'année à venir.

Alex Jaffe a souligné la différence entre les perspectives à court et à moyen terme, avec un sentiment positif en faveur de délais d'investissement plus longs, ce qui rend difficile le calendrier de réentrée sur le marché. L’espace CRE pourrait rapidement devenir saturé, comme nous l’avons vu après la crise financière mondiale de 2008.

Au Canada, ce creux semble également en vue en dehors du secteur des bureaux, où les fondamentaux s'améliorent lentement, les valorisations sont réduites et la qualité des actifs sous-jacents déterminera tout nouveau ralentissement. Le Canada n’a pas connu le même mouvement à la baisse des valeurs qu’aux États-Unis, même si les secteurs industriel et multirésidentiel se sont quelque peu affaiblis, avec une possible expansion du taux de capitalisation.

Les résultats de notre sondage indiquent que le nombre de répondants qui estiment que le marché des logements multirésidentiels est trop cher a considérablement augmenté.

Un focus sur l’amélioration des opérations

Dans les résultats de l'enquête du deuxième trimestre, Altus a constaté que 40 % des répondants américains et 50 % des répondants canadiens ont indiqué que leur principale priorité à court terme sera la gestion de leur portefeuille et de leurs expositions existants. Ce chiffre est resté presque stable, avec peu de changement d’un trimestre à l’autre pour les deux pays.

Figure 1 – Objectif actuel de l'enquête américaine – Selon vous, quel sera l'objectif principal de votre équipe au cours des 6 prochains mois ?

Figure 2 – Orientation actuelle du Canada – Selon vous, quelle sera l’orientation principale de votre équipe au cours des 6 prochains mois ?

Robert Santilli a souligné que « l'amélioration des opérations est désormais la priorité des clients. C’est en quelque sorte un jeu de points de base… faire preuve de créativité est impératif. À mesure que les multiples de valorisation diminuent, il est essentiel de tirer le meilleur parti des propriétés, de générer un NOI et de réduire les dépenses. Alors que certaines institutions attendent de nouvelles améliorations, beaucoup envisagent à nouveau des acquisitions, même si l'accent est actuellement mis sur l'optimisation. Robert Tafaro constate des sentiments similaires aux États-Unis, soulignant que les clients souhaitent positionner leurs portefeuilles de manière à surperformer une fois que le marché reviendra véritablement à la normale.

L'enquête a montré une augmentation du nombre de ceux prêts à dépenser du capital entre le quatrième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024 (de 7 % à 20 %). Au lieu de se concentrer à outrance sur les baisses de taux d’intérêt à venir, avec une inflation évoluant dans la bonne direction et des fondamentaux restant relativement sains, les perspectives institutionnelles sont également généralement positives aux États-Unis.

Comprendre le sentiment autour des intentions de transaction

Au cours du webinaire, un sondage a été mené pour connaître l'opinion des investisseurs sur les intentions de transaction dans un avenir proche.  Environ un tiers des personnes interrogées prévoient d'acheter et de vendre, un quart d'entre elles se concentrent sur les acquisitions et 17 % envisagent de vendre. Il est intéressant de noter que 27 % n’ont pas l’intention d’effectuer de transaction du tout. La majorité des répondants américains (80 %) prévoient d'effectuer une transaction au cours des six prochains mois, comme au premier trimestre 2024. Au Canada, cette proportion a chuté de 71 % à 65 %.

Figure 3 – Question du sondage : Au cours des 6 prochains mois, prévoyez-vous des transactions dans votre portefeuille ?

Alex Jaffe, parlant de ces changements, a noté que certains titres de l'actualité suggéraient un niveau important de stress sur le marché et donc de nombreuses opportunités d'achat à prix réduit. « Pour être honnête, nous ne l’avons pas vu dans la plupart des portefeuilles principaux avec lesquels nous travaillons. »

Jaffe a ajouté : « C'est l'un des avantages d'avoir un vaste portefeuille de base et une combinaison diversifiée d'actifs. Vous n’êtes pas obligé de repenser toute la thèse d’investissement. En effet, les investisseurs peuvent passer d’un secteur à l’autre et mieux absorber les changements du marché. Ceci est plus difficile pour les fonds monosectoriels et les fonds stratégiques.

Robert Tafaro a développé ce point en notant que maintenant que les taux d'intérêt se sont stabilisés et que des baisses de taux sont attendues, « les investisseurs peuvent généralement se sentir plus à l'aise dans les opérations de souscription. De plus, nous entendons qu’il y a davantage d’acheteurs intéressés qui enchérissent sur des propriétés… en particulier pour les propriétés industrielles et multifamiliales, ce qui est un bon signe.

Au Canada, Robert Santilli s'attend également à une augmentation des transactions pour le reste de l'année, les investisseurs passant de vendeurs nets à des acquéreurs nets et réduisant leur exposition au secteur des bureaux lorsque cela est prudent. Il s’attend à ce que l’industrie et le commerce de détail de haute qualité gagnent en importance, avec une activité d’achat globalement plus importante.

Perception selon laquelle le marché dans son ensemble est trop cher

Cole Perry a ensuite approfondi les sentiments des répondants sur les prix actuels pour tous les types de propriétés. Ici, l'enquête Altus du deuxième trimestre 2024 a montré que, pour le marché américain, les répondants pensent que les secteurs du foncier/développement, des sciences de la vie, des logements multifamiliaux, de l'hôtellerie et des bureaux sont actuellement surévalués, comme le montrent les barres noires plus longues de la figure 4.

Figure 4 – Question du sondage : Comment caractériseriez-vous les prix actuels pour les types de propriétés suivants

En revanche, les répondants estiment que les résidences unifamiliales (56 %) et les secteurs industriels (57 %) sont à des prix raisonnables. Notamment, 83 % des personnes interrogées estiment que les prix de vente au détail sont raisonnables. Alex Jaffe a expliqué que, même si les acheteurs recherchent toujours des réductions, les vendeurs ne sont pas disposés à effectuer des transactions à des prix nettement inférieurs. Cependant, l'activité des offres est en hausse, ce qui accroît la concurrence et compense le potentiel de remises importantes espérées, qui sont légèrement en contradiction avec les résultats de l'enquête.

Performances du type de propriété

La discussion sur la performance des propriétés a donné lieu à un autre sondage demandant quel type de propriété, selon vous, sera le plus performant au cours de la prochaine année. Environ un tiers des personnes interrogées pensent que le résidentiel sera le secteur le plus performant, les secteurs non traditionnels étant étonnamment également populaires. L'industriel a remporté un quart des résultats du sondage, le commerce de détail se situant à 14 % et les bureaux généralement réduits.

Figure 5 - Poll question: How do you think different property types will perform over the next year?

Cela correspond à peu près aux résultats de l'enquête, selon lesquels les attentes américaines se sont améliorées pour tous les secteurs de l'immobilier et ont diminué pour l'industrie. Robert Tafaro a indiqué que « nous constatons un abandon des investissements dans les bureaux et d’autres secteurs et un appétit accru des investisseurs pour les secteurs alternatifs ou de niche ». Il s’agit notamment du self-stockage, des logements pour personnes âgées et des logements étudiants. Parallèlement à une récente reclassification de ces secteurs de niche par le NCREIF, cela suggère une demande accrue pour ces sous-secteurs.

Le commerce de détail est considéré comme un « secteur dormant », mais il dépend des dépenses de consommation. Aux États-Unis et au Canada, les propriétés commerciales dont le secteur d'activité est le secteur de l'alimentation ont enregistré de solides performances et devraient continuer sur cette voie. L'impact de la crise du logement imminente dans les deux pays sur le secteur résidentiel est également pertinent et pourrait bientôt provoquer un pic dans ce secteur.

L'impact de l'IA

L’enquête Altus montre que le scepticisme envers l’IA dans l’industrie a considérablement diminué. Les deux tiers des personnes interrogées pensent désormais que l’IA présente des avantages pratiques pour le secteur de l’immobilier d’entreprise, environ 20 % pensent qu’elle constituera une force de transformation disruptive et seulement 18 % pensent qu’elle constituera une menace.

Ceci est conforme aux expériences de nos experts. Historiquement, l’immobilier est un secteur qui tarde à adopter les avancées technologiques, mais Cole Perry estime que l’analyse prédictive va créer un changement passionnant dans le paysage. Dans le secteur immobilier, il existe un nombre croissant de cas d’utilisation de l’IA, notamment l’utilisation de données pour identifier les tendances et aider les investisseurs, les gestionnaires et les évaluateurs à prendre de meilleures décisions et à faire progresser le secteur.

En résumé, même si de nombreux indicateurs analysés suggèrent des signes de stabilisation du marché, le panel a convenu que toute forme d'optimisme repose sur l'amélioration des fondamentaux. Un scénario dans lequel les taux d’intérêt resteraient élevés plus longtemps que prévu (et donc les coûts de la dette plus élevés) ajouterait du risque au marché – un phénomène à surveiller au cours des prochains trimestres.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?