La construction pour louer est-elle la meilleure stratégie pour les développeurs Australiens?

Le BTR, connu aux États-Unis sous le nom de multifamilial, est devenu une nouvelle classe d'actifs en Australie ces dernières années, car des revenus solides et une forte croissance des loyers attirent de nouveaux capitaux importants.

Rien qu'au cours du dernier mois, le géant américain de la construction à louer Sentinelle Immobilier a obtenu le soutien du gestionnaire de fonds de pension néerlandais PGGM pour créer un portefeuille de 1,5 milliard de dollars d'environ 2 500 unités BTR en Australie.

Mirvac, qui exploite l'un des premiers projets BTR d'Australie, LIV Indigo dans le parc olympique de Sydney, a commencé à rechercher un investisseur pour financer son portefeuille BTR australien de 1,7 milliard de dollars.

La famille Lowy, soutenue par Gestion des fonds de l'Assemblée a acquis un immeuble d'appartements dans le nord de Melbourne pour 65 millions de dollars, qu'il prévoit de transformer en une offre de style BTR.

Et Conscient Super, l'un des plus grands fonds de pension d'Australie avec 155 milliards de dollars sous gestion, a annoncé que BTR serait la pierre angulaire de sa plateforme immobilière prévue de 7 milliards de dollars.

Facteurs de la demande

Il est facile de comprendre pourquoi les propriétaires d’actifs et les fonds de pension font la queue. Une crise de l’offre de logements se profile au cours de la prochaine décennie, avec le dollar australien.Société nationale de financement et d'investissement du logement prévoyant un déficit de 163 400 logements d’ici 2032.

Autour d'un un tiers des Australiens louent actuellement – et ce chiffre continue de grimper à mesure que le seuil de dépôt pour accéder à la propriété augmente chaque année. CoreLogic estime que le temps nécessaire pour économiser un dépôt de 20 % pour une maison australienne de valeur médiane est de 11,3 ans, soit près du double de ce qu’il fallait il y a vingt ans.

Tous les Australiens ne souhaitent pas accéder à la propriété, et les migrants qualifiés et les personnes en situation de logement réduit à la recherche de propriétés « à louer » constituent également des marchés cibles pour la construction à louer.

« Les cycles de vente de biens immobiliers connaissent des hauts et des bas, mais les gens auront toujours besoin de louer », explique Anthony Lisbona, responsable des produits d'offres du groupe Altus.

Contrairement à de nombreux marchés mondiaux, l'immobilier résidentiel australien est mal desservi par les investisseurs institutionnels. Malgré l'essor récent des investissements, il existe actuellement peu de projets BTR achevés en Australie. Cushman et Wakefield évalue le chiffre à 1 859 unités réparties sur six projets, mais s'attend à ce que 160 000 unités soient opérationnelles d'ici 2027.

Analyser les chiffres

Mais dans un marché axé sur la construction pour la vente (Build-to-Sell, BTS), comment les développeurs analysent-ils les chiffres pour déterminer si un projet BTR sera rentable ?

Il y a beaucoup de choses à prendre en compte, de la disponibilité des stocks aux marchés cibles. « Lorsque le marché cible est celui des locataires, le produit lui-même est très différent. La conception doit maximiser l’expérience du locataire », souligne Anthony.

Les projets BTR comprennent généralement davantage d'espaces partagés (bars sur les toits, salles de sport ultramodernes, cuisines gastronomiques) ainsi que des équipements de type hôtelier, comme des conciergeries et des points de retrait de colis. Les matériaux sont choisis pour leur durabilité et les promoteurs sont incités à investir dans l'efficacité énergétique et hydrique, car ils conservent l'actif sur le long terme. Il ne s'agit pas seulement des dépenses d'investissement initiales pour ces équipements, mais aussi de leurs coûts de maintenance permanents. Contrairement aux projets résidentiels traditionnels de construction et de vente, les projets BTR ne nécessitent pas de prévente ou de prélocation pour garantir la viabilité, ce qui réduit considérablement les délais de développement.

Contrairement aux développements résidentiels traditionnels construits pour être vendus, les développements BTR ne nécessitent pas de pré-ventes ou de pré-location pour garantir la viabilité, ce qui réduit considérablement les délais de développement.

À ce jour, la plupart des produits BTR se sont concentrés sur le haut de gamme du marché, et la qualité élevée des équipements peut entraîner une prime de location comprise entre 10 et 20 %.

D’un autre côté, l’impôt foncier et la TPS en Australie peuvent également avoir un impact sur la viabilité des projets BTR potentiels. Les lois ne font pas assez pour encourager les investissements BTR. Certains gouvernements d’État offrent désormais des réductions sur l’impôt foncier. Mais les fonds d’investissement gérés ne bénéficient pas du même taux de retenue à la source préférentiel pour le BTR que pour les autres classes d’actifs, ce qui constitue un frein à l’investissement international.

Équilibrer le risque et la récompense

Lorsque tous les éléments, depuis les spécifications de conception jusqu’aux traitements fiscaux, peuvent influencer la faisabilité d’un projet, comment les développeurs peuvent-ils prendre une décision éclairée ?

« Les développeurs doivent modéliser tout, depuis les dépenses d'investissement jusqu'aux coûts de maintenance continus, en passant par les taux d'absorption et de vacance, et leur impact sur les flux de trésorerie au fil du temps », note Anthony.

Un modèle « hybride » qui combine à la fois BTR et BTS s’avère être une proposition attrayante pour les développeurs qui « se lancent » ou qui cherchent à compenser leur risque. « Mais cela entraîne une complexité de modélisation encore plus grande. »

Le développement immobilier est toujours une question d’équilibre entre les risques et les bénéfices. « Pour tester la viabilité d’un projet de BTR, il faut calculer un ensemble entièrement nouveau d’indicateurs de performance clés – et cela ne peut pas se faire au dos d’une enveloppe. »