La construction pour louer est-elle la meilleure stratégie pour les développeurs Australiens?

Les BTR, connus aux États-Unis sous le nom de multifamilial, sont devenus une nouvelle classe d'actifs en Australie ces dernières années, car les revenus robustes et la forte croissance des loyers attirent d'importants nouveaux capitaux.

Au cours du dernier mois seulement, le titan américain de la construction pour louer Sentinelle Immobilier a obtenu le soutien du gestionnaire de fonds de pension néerlandais PGGM pour créer un portefeuille de 1,5 milliard de dollars d'environ 2 500 unités BTR en Australie.

Mirvac, qui exploite l’un des premiers projets BTR d’Australie, LIV Indigo au parc olympique de Sydney, a commencé à rechercher un investisseur pour financer son portefeuille BTR australien de 1,7 milliard de dollars.

Soutenu par la famille Lowy Gestion des fonds d'assemblage a acquis un immeuble d'appartements dans le nord de Melbourne pour 65 millions de dollars qu'il prévoit de transformer en une offre de style BTR.

Et Super conscient, l’un des plus grands super fonds d’Australie avec 155 milliards de dollars sous gestion, a annoncé que le BTR serait la pierre angulaire de sa plateforme immobilière prévue de 7 milliards de dollars.

Facteurs de demande

Il est facile de comprendre pourquoi les investisseurs institutionnels et les fonds de pension font la queue. Une crise de l’offre de logements se profile au cours de la prochaine décennie, avec l’Australie Société nationale de financement et d'investissement pour le logement prévoyant un déficit de 163 400 logements d'ici 2032.

Environ un un tiers des Australiens louent actuellement – et ce chiffre continue de grimper à mesure que l'obstacle des dépôts à l'accession à la propriété augmente chaque année. Estimations CoreLogic que le temps nécessaire pour économiser un dépôt de 20 % pour une maison australienne de valeur médiane est de 11,3 ans, soit presque le double de ce qu'il fallait il y a deux décennies.

Tous les Australiens ne souhaitent pas accéder à l’échelle immobilière, et les migrants qualifiés et les personnes en quête de propriétés « verrouillez-les et quittez » sont également des marchés cibles pour la construction pour la location.

« Les cycles de vente de propriétés connaissent des hauts et des bas, mais les gens auront toujours besoin de louer », explique Anthony Lisbona, chef de produit de l'offre du Groupe Altus.

Contrairement à de nombreux marchés mondiaux, l'immobilier résidentiel australien est mal desservi par les investisseurs institutionnels. Malgré la vague d'activités d'investissement récentes, il existe actuellement peu de projets BTR achevés en cours en Australie. Cushman et Wakefield estime le chiffre à 1 859 unités réparties sur six projets, mais s'attend à ce que 160 000 unités soient opérationnelles d'ici 2027.

Analyser les chiffres

Mais dans un marché axé sur la construction pour vendre (BTS), comment les développeurs peuvent-ils analyser les chiffres pour déterminer si un projet BTR sera performant ?

Il y a beaucoup de choses à considérer, de la disponibilité des stocks aux marchés cibles. « Lorsque le marché cible est celui des locataires, le produit lui-même est très différent. La conception doit maximiser l'expérience du locataire », note Anthony.

Les développements BTR incluent généralement davantage d’espaces partagés – pensez aux bars sur les toits, aux salles de sport ultramodernes et aux cuisines gastronomiques – ainsi qu’aux équipements de style hôtelier comme des bureaux de conciergerie et la collecte des colis. Les matériaux sont choisis pour leur durabilité et les développeurs sont incités à investir dans l’efficacité énergétique et hydrique car ils détiennent l’actif sur le long terme. Ce ne sont pas seulement les dépenses en capital initiales pour ces équipements qui doivent être prises en compte, mais également leurs coûts d'entretien continus. Contrairement aux développements résidentiels traditionnels construits pour vendre, les développements BTR ne nécessitent pas de prévente ou de prélocation pour garantir la viabilité, ce qui réduit considérablement les délais de développement.

Contrairement aux développements résidentiels traditionnels construits pour vendre, les développements BTR ne nécessitent pas de prévente ou de prélocation pour garantir la viabilité, ce qui réduit considérablement les délais de développement.

Jusqu'à présent, la plupart des produits BTR se sont concentrés sur le segment haut de gamme du marché, et la qualité élevée des équipements peut entraîner une prime de location comprise entre 10 et 20 %.

D’un autre côté, la taxe foncière et la TPS australiennes peuvent également avoir un impact sur la viabilité des projets potentiels de BTR. Les lois ne font pas assez pour encourager les investissements BTR. Certains gouvernements d’État offrent désormais des réductions sur la taxe foncière. Mais les sociétés d’investissement gérées ne bénéficient pas du même taux de retenue à la source préférentiel pour les BTR que pour les autres classes d’actifs, ce qui constitue un frein à l’investissement international.

Équilibrer le risque et la récompense

Alors que tout, depuis les spécifications de conception jusqu’aux traitements fiscaux, peut influencer la faisabilité d’un projet, comment les développeurs peuvent-ils prendre une décision éclairée ?

« Les promoteurs doivent tout modéliser, depuis les dépenses d'investissement jusqu'aux coûts de maintenance continus, en passant par les taux d'absorption et d'inoccupation, ainsi que leur impact sur les flux de trésorerie au fil du temps », note Anthony.

Un modèle « hybride » combinant à la fois BTR et BTS s’avère une proposition attrayante pour les développeurs qui « mettent les pieds dans l’eau » ou cherchent à compenser leurs risques. "Mais cela apporte encore plus de complexité à la modélisation."

Le développement immobilier consiste toujours à équilibrer les risques et les rendements. « Pour tester la viabilité d’un projet BTR, vous devez calculer un tout nouvel ensemble d’indicateurs de performance clés – et cela ne peut pas être fait au dos d’une enveloppe. »