La construction pour louer est-elle la « clé principale » du logement abordable en Australie?

A nouvelle étude EY , commandé par le Property Council of Australia, suggère que le modèle de construction pour louer pourrait produire 150 000 nouveaux appartements au cours de la prochaine décennie et aider à résoudre la crise de l'abordabilité du logement en Australie.

L’analyse d’EY révèle que le BTR, qui en est encore à sa phase naissante en Australie, vaut actuellement 16,8 milliards de dollars, soit seulement 0,2 % de la valeur totale du secteur du logement résidentiel en Australie. Seuls 11 projets BTR sont opérationnels, et 72 autres sont en préparation. Mais si le secteur devait atteindre seulement 3 % du parc résidentiel australien, suggère EY, il pourrait valoir 290 milliards de dollars.

Les politiciens et les leaders de l'industrie sont héler BTR comme « une autre façon de contribuer à remédier à la pénurie de logements et à atténuer la compression des loyers ».

BTR peut sans aucun doute intervenir pour fournir des maisons de haute qualité et bien situées et offrir une meilleure expérience pour une partie de 31% des Australiens qui louent. Mais faisons une distinction claire entre les BTR institutionnels – qui seront, dans une large mesure, un produit premium – et les logements sociaux et abordables.

Les grands acteurs immobiliers entrant sur le marché BTR ciblent les locataires prêts à payer un supplément pour un mode de vie – où les transports sont à proximité, où le concierge peut se procurer des billets de théâtre de dernière minute ou organiser le nettoyage à sec et où les toits-terrasses sont de premier ordre. les salles de sport et les cuisines des chefs créent une expérience enviable.

À partir de je regarde d'autres marchés, nous savons que les propriétés BTR attirent des loyers 10 à 15 % plus élevés que les logements comparables. Sans subventions gouvernementales, il est peu probable que les BTR institutionnels fassent de grands progrès dans le défi du logement abordable.

Les développeurs se retirent des activités risquées

Construire des logements à haute densité est de plus en plus coûteux et risqué, et de nombreux promoteurs se retirent complètement des développements résidentiels.

La hausse des coûts, 10 hausses successives des taux d’intérêt et une faible demande de préventes d’appartements sur plan pèsent sur les marges bénéficiaires des promoteurs. Alors que les coûts de maintien explosent, de nombreux développeurs réexaminent les chiffres pour constater que la faisabilité du projet n’est plus à la hauteur.

Certains promoteurs ressentent la pression de leurs prêteurs pour vendre, tandis que d'autres choisissent de se débarrasser des projets non essentiels pour fermer les écoutilles et résister à la tempête économique.

La preuve en est la forte augmentation du nombre de sites de développement à vendre, dont beaucoup avec des permis existants. Analyse par le portail de développement DevelopmentReady.com.au, a révélé que plus d'un tiers des sites mis en vente sur une période de six mois jusqu'en mars 2023 étaient proposés avec un permis ou une demande de développement approuvée – contre 22 % pour les deux premiers trimestres de 2022.

Étant donné que les projets BTR sont soutenus par un seul propriétaire institutionnel plutôt que par de nombreux acheteurs individuels, ils sont plus faciles à démarrer que les projets d’appartements construits pour vendre. Cela donne aux opérateurs BTR un net avantage concurrentiel et les place dans une position de force pour sécuriser les meilleurs sites de développement.

Mais un un énorme 9,3 billions de dollars – soit 57 % de la richesse des ménages australiens – liée à l'immobilier résidentiel. De nombreux propriétaires « maman et papa » quittent le marché en masse, après 10 hausses consécutives des taux d’intérêt qui ont fait grimper les remboursements. Analyse par CoreLogic a constaté que les loyers moyens à travers le pays ont augmenté de 227 $ par mois, mais que les coûts hypothécaires ont bondi de 904 $ chaque mois.

Une bombe à retardement

La crise de l’accessibilité au logement en Australie est sous les projecteurs depuis le tournant du nouveau millénaire. Nous l’avons vu venir, nous ne pouvons donc guère être surpris ; et pourtant, plusieurs statistiques qui donnent à réfléchir méritent d’être prises en compte…

• Les logements locatifs vacants sont au plus bas : En février 2023, Taux d’inoccupation des logements locatifs nationaux en Australie est tombé à 0,8% – le point le plus bas jamais enregistré.

• La moitié de tous les ménages à faible revenu sont en difficulté liée au logement : En 2022, le Commission de productivité a révélé que les deux tiers des ménages à faible revenu consacrent plus de 30 % de leurs revenus au loyer en 2022. Un autre 20 % consacrent plus de la moitié de leurs revenus au loyer.

• De graves pénuries d’approvisionnement s’annoncent : Le produit phare de la National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC) Rapport sur l’état du logement dans le pays 2022-23 prédit un déficit de 106 300 logements sur les cinq ans jusqu'en 2027.

• Les ventes d’appartements reculent : L'Institut de développement urbain d'Australie État du territoire 2023 Le rapport révèle une « forte régression » des achèvements de nouveaux logements et des ventes d'appartements neufs à des volumes jamais vus depuis la crise financière mondiale. L’UDIA a qualifié cela de « déclin époustouflant », avec des ventes réglées d’appartements neufs et de maisons en rangée en baisse de 54 % par rapport à la moyenne de la décennie.

L’histoire que nous voyons se dérouler sur d’autres marchés est instructive. Dans mon pays natal, l'Irlande, les banques ont durci les critères de prêt à la suite de la crise financière mondiale, rendant pratiquement impossible pour quiconque d'obtenir un prêt pour des achats hors plan. Un exode de promoteurs résidentiels et de petits propriétaires a conduit à une décennie de sous-offre. La conséquence? Il y avait juste 716 logements disponibles à la location au 1er août 2022 dans un pays de 5,1 millions d'habitants. Ils estiment qu'au cours des quatre dernières années, les promoteurs ont accumulé des permis de construire pour environ 70 000 unités résidentielles (principalement des appartements) destinés au marché BTR, qui n'ont pas démarré pour une raison ou une autre.

Au-delà des pansements

La construction pour louer est une réponse à la crise du logement en Australie. Mais un problème complexe qui se pose depuis des décennies exige des solutions multidimensionnelles, et non des solutions miracles ou des pansements.

L’offre de terres est un point de départ évident. La pénurie de terres propices au développement est un problème persistant. Les gouvernements des États, des territoires et locaux ont convenu d'accélérer le zonage, la planification et la libération des terres, et d'encourager les développements à plus forte densité dans les zones dotées d'équipements et d'un accès aux transports publics. Mais surmonter les voix fortes de NIMBY n’est pas pour les timides.

Un plan fédéral de logement social et abordable, plutôt que les efforts fragmentaires de notre État et de nos territoires, est une autre mesure importante. La restauration du Conseil national de l'offre et de l'abordabilité du logement, qui sera dirigé par Susan Lloyd-Hurwitz, ancienne PDG de Mirvac, met fin à la bureaucratie fragmentée de ces années. Mais le Housing Australia Future Fund, doté de 10 milliards de dollars du gouvernement fédéral, n’a pas encore été adopté par le Sénat.

Un réexamen minutieux des traitements fiscaux pourrait également encourager l’investissement. Une série de taxes étatiques et fédérales punitives imposées aux investisseurs, ainsi que des contraintes supplémentaires imposées par le Conseil d'examen des investissements étrangers, ont découragé les capitaux internationaux. Toute modification de l’impôt sur l’effet de levier négatif et des concessions sur les plus-values ​​serait une « bombe nucléaire » qui tuerait complètement le marché.

L’ambition du gouvernement australien de créer un million de logements sociaux et abordables sur cinq ans est également louable. Mais les chiffres du NHFIC montrent que l’Australie ne livre que 2 000 logements abordables et sociaux par an.

Il n’existe pas de « passe-partout » qui ouvre la porte à des logements plus abordables. Au lieu de cela, nous devons utiliser un ensemble complet de clés – politique gouvernementale, réforme fiscale et incitations pour débloquer l’offre, un plan national et des investissements à long terme, ainsi que des modèles innovants comme le BTR – pour ouvrir la serrure à combinaison.