Les prêteurs relèvent les défis et les opportunités dans un environnement de prêt plus tendu

Les emprunteurs et les prêteurs sont confrontés à des taux d’intérêt plus élevés et à un resserrement des liquidités, et cette nouvelle réalité pourrait être douloureuse. Alors que les conditions volatiles provoquées par la pandémie sont encore présentes dans nos esprits, l’environnement de marché actuel est encombré d’un sentiment persistant d’incertitude. Au lendemain de ce qui est maintenant 10 hausses de taux consécutives de la Fed, l'industrie CRE essaie toujours de comprendre à quoi ressemble la réinitialisation de la valeur des propriétés. Dans le même temps, les faillites bancaires de la Silicon Valley Bank, de Signature Bank, de la First Republic Bank et d’autres suscitent de nouvelles inquiétudes concernant la faiblesse du secteur bancaire, l’exposition des banques à la dette de la CRE et les prêts plus restreints aux actifs de la CRE.

« Nous avons connu une baisse des dépôts, des ratios de concentration élevés, et en fin de compte, la seule façon de revenir sur la ligne est de réduire les prêts. Cela ne s’annonce donc pas très bien du côté des prêts bancaires, qui représentent environ 50 % de l’encours global de la dette CRE pour l’ensemble du marché », a déclaré Stephen Buschbom, directeur de recherche chez Trepp. Buschbom était l'un des quatre panélistes de la conférence Altus Connect 2023 qui a approfondi le sujet de la liquidité et des prêts. La discussion a abordé certaines des questions les plus importantes auxquelles le secteur est actuellement confronté : quel est le climat actuel en ce qui concerne les facteurs de stress et les valeurs du marché ? À quoi les prêteurs devraient-ils penser dans le climat actuel ? Où sont les opportunités de financement par emprunt ?

La plus grande préoccupation des prêteurs de bilan à l’heure actuelle réside dans les banques du marché intermédiaire, en particulier les quelque 800 banques possédant entre 1 et 50 milliards de dollars d’actifs. A Analyse Trepp des banques disposant d'actifs compris entre 500 millions et 50 milliards de dollars montrent que les ratios de concentration de la CRE pour environ 23 à 30 % de ce segment de marché sont supérieurs à la ligne directrice de 300 % pour l'ensemble du portefeuille de CRE ou supérieurs à 100 % pour la partie construction de leur portefeuille. Les banques, et plus particulièrement les banques de taille intermédiaire, constituent une source de capitaux très importante, aujourd'hui fortement limitée, note Buschbom. « Nous constatons que cela se répercute sur les spreads de crédit et les volumes de transactions. C’est difficile en ce moment, et il ne semble pas que la situation s’améliorera dans les trois à six prochains mois », dit-il.

Opportunités pour les fonds de dette immobilière

Bien que les banques soient une source importante de capitaux pour le marché de l’immobilier commercial, il est important de noter que les capitaux sont désormais déployés auprès de différentes sources de prêteurs, notamment les agences, les compagnies d’assurance-vie et les fonds de dette privés. Fonds de detteEn particulier, la demande s’est redressée à mesure que les banques se retiraient.

À la sortie de la crise financière mondiale (GFC) de 2007-2009, les prêteurs sont restés disciplinés, mais le monde a été relativement « favorable aux emprunteurs » jusqu’au début de 2022. Alors que le début de la pandémie de COVID-19 a interrompu les prêts des CRE marché, le mettant à l’arrêt, cette interruption n’a duré que quelques mois avant que bon nombre des tendances post-GFC ne reprennent. Avec un coût global de financement inférieur aux niveaux historiques, des conditions de souscription stables et un nouvel excédent de liquidité sur le marché, de nombreux prêteurs ont dû rivaliser pour remporter chaque transaction – une concurrence qui a profité aux emprunteurs.

En revanche, les prêteurs d’aujourd’hui ont le pouvoir soit de réduire un peu leur endettement, soit d’établir des conditions plus favorables. Cela dit, les experts du panel ont convenu que l'incertitude du contexte actuel met à rude épreuve de nombreuses transactions et ralentit le nombre de financements conclus. "Ce manque de certitude n'aide pas les prêteurs, et cela se propage ensuite aux propriétaires qui cherchent à effectuer des transactions sur le marché", a noté Marc Misto, vice-président principal chez Cerbère Gestion de Capital.

"Réaliser de nouveaux investissements est un défi lorsque le coût du capital augmente et que l'avenir est incertain", convient Josué Tarnow, un vice-président chez Capitale de Mesa Ouest. « Le crédit privé comblera davantage le vide à l'avenir, mais nous sommes toujours connectés et dépendants des marchés de titrisation, des marchés des pensions et des banques régionales et des centres monétaires qui libèrent des liquidités, et il semble que cela prendra un certain temps. se déroulera jusqu'à la fin de l'année », dit-il.

Vue en verre à moitié vide - Évaluations de la dette/des garanties

L’un des principaux défis auxquels les souscripteurs sont confrontés aujourd’hui est la nécessité d’établir une évaluation précise de l’évolution de la valeur des propriétés dans un environnement de taux plus élevés. Le Groupe Altus dispose de plusieurs façons différentes de calibrer les rendements de valorisation pour les clients. Un exemple de ceci peut être trouvé dans l'analyse du Groupe Altus sur les structures de fonds de crédit à capital variable, qui constituent un échantillon représentatif du marché des prêts alternatifs. En moyenne, il s’agit de structures de fonds de transition à court terme – généralement avec des prêts 2+1+1+1 ou 3+1+1 ciblant une stratégie de base plus ou à valeur ajoutée. L’analyse exclut tout ce qui concerne les véhicules à rendement plus élevé. Pour situer le contexte, les prêts ont une échéance moyenne de deux ans et un LTV de 76 % avec des taux de capitalisation moyens pondérés de 6,2 %. (7,5% pour le bureau). L'analyse a montré une baisse de la valeur à magasins comparables pour les immeubles multifamiliaux entre le quatrième trimestre 2021 et aujourd'hui de -20 % et une baisse de la valeur à magasins comparables pour les bureaux d'environ -30 %.

« Au cours de l'année 2021, nous avons également constaté une réduction massive de l'exposition des bureaux au sein de notre clientèle », déclare Jason Cheffy, directeur principal du Groupe Altus. Il y a 2,5 ans, la concentration de référence était de 50 % de bureaux et de 25 % de multifamiliaux. Aujourd'hui, la concentration multifamiliale et industrielle au sein des fonds est d'environ 53% et celle des bureaux est de 23%.

Cheffy note que les conclusions de valorisation du premier trimestre 2023 pour les fonds ouverts à grande capitalisation révèlent que le pourcentage du pair sans effet de levier pour l'indice de référence est de 97,2 sur 100. En comparaison, le niveau le plus bas pendant la pandémie était plus proche de 98. En moyenne, l'expansion et les écarts de crédit pour l'ensemble de la structure du fonds, entre les contrats et le marché, se situent aujourd'hui à environ 125 points de base. Tenez compte du fait que la majorité des prêts de cet indice de référence sont multifamiliaux et industriels et sont soit au pair et sans expansion des spreads de crédit, soit présentant une augmentation nominale associée à des LTV plus élevés. « Ainsi, la grande majorité de l’expansion des spreads de crédit ayant un impact sur la performance des fonds est liée au bureau », explique Cheffy.

Dans le secteur des bureaux, nous constatons que la hausse des coûts du capital exacerbe désormais les conditions de marché très tendues. Altus a calculé les coupons de marché tout compris du premier trimestre 2023 (reflétant le SOFR à terme d'environ 5 %) pour les fonds ouverts à grande capitalisation allant de 8,6 % pour les fonds multifamiliaux/industriels et de 11,5 % pour les bureaux. « Le coupon de marché de 11,5 % pour les actifs de bureaux de transition exclut l'impact des actifs de bureaux non performants, en défaut ou REO. La composition de ces prêts constitue près de 5 % de l'ensemble de notre univers de valorisation d'environ 1 600 prêts », note Cheffy.

Verre à moitié plein

Même si le coût du capital a augmenté dans tous les domaines, il semble encore gérable pour les types de produits recherchés. « Il y a eu un tournant massif dans le secteur des prêts en 2022, où tout le monde a évité le bureau et s'est lancé tête baissée dans les logements multi(familiaux) et industriels, les logements étudiants et quelques autres », explique Misto. Pour les immeubles de bureaux qui ne disposent pas de flux de trésorerie, les coûts de portage sont importants, et personne ne sait comment les défis dans ce secteur vont se dérouler. Mais en ce qui concerne les types d'immeubles autres que des bureaux, il continue d'y avoir des liquidités pour les bons emprunteurs, les bons projets et les bonnes histoires, ajoute-t-il.

Le verre à moitié plein une partie de l'histoire est qu'il existe encore de nombreux actifs performants. Pour les actifs en difficulté, les emprunteurs et les prêteurs tentent de faire fonctionner les accords en faisant preuve de créativité, qu'il s'agisse de combiner et d'étendre avec les prêteurs ou d'essayer de convertir des bureaux en logements dans certains cas. « En tant que prêteur, vous espérez que l’emprunteur viendra à la table, et en tant qu’emprunteur, vous espérez que le prêteur viendra également à la table et ne vous jettera pas nécessairement le livre. L’accent est donc mis sur la manière de faire en sorte que cela fonctionne alors qu’il existe encore une énorme quantité d’incertitude », explique Misto. Les prêteurs sont généralement disposés à trouver des moyens créatifs de prolonger les étapes ou les dates d'échéance en échange d'une sorte d'apport en fonds propres ou d'un recours amélioré, ajoute-t-il.

Un autre point positif pour le marché est qu'il semble y avoir beaucoup de patience, tant du côté de l'emprunteur que du côté du prêteur, ajoute Buschbom, notant que Trepp ne voit pas les prêts en difficulté progressent rapidement dans le pipeline depuis le moment où un prêt est transféré jusqu'au service jusqu'à la résolution. Le manuel de 2008 est encore en train d'être dépoussiéré, mais les emprunteurs devront se recapitaliser, que ce soit par le biais de réserves ou d'un remboursement pour les maintenir dans l'opération, note Buschbom.

À mesure que l’année avance, la nécessité d’une recapitalisation va imposer des décisions difficiles quant aux actifs qui seront soutenus et à ceux qui seront abandonnés. « Il nous faudra encore trois à six mois pour obtenir des éclaircissements à ce sujet », déclare Buschbom. "Lorsque nous commencerons à voir apparaître des valorisations actualisées sur les prêts en difficulté, nous aurons une meilleure idée de la trajectoire de valorisation, idéalement du creux, et finalement des structures qui auront du sens à l'avenir."

« Il s’agit de trouver la voie à suivre qui convient le mieux à chaque situation et à chaque emprunteur », ajoute Tarnow. « De manière générale, les prêteurs se montrent patients si l’emprunteur est prêt à proposer un plan raisonnable. Personne ne souhaite un événement de liquidité déclenché par un événement dans cet environnement ; les gens veulent voir comment les choses se déroulent un peu plus longtemps. Il y aura des gagnants et des perdants, et il y aura une lueur d’espoir pour certains. »