Refaire des espaces de bureaux obsolètes : une opportunité pour quelques propriétés sélectionnées

Le marché américain des bureaux est confronté à un ralentissement prolongé de la demande, héritage de la pandémie. Les travailleurs sont revenus au bureau en 2022, mais pas autant de jours par semaine ou d’heures dans la journée qu’avant 2020, et ce changement semble être permanent.

Une demande moindre exercera une pression à la baisse sur évaluations pour de nombreux immeubles de bureaux, particulièrement les plus anciens et de moindre qualité, amenant les propriétaires et les investisseurs à envisager des stratégies alternatives pour leurs actifs.

Une stratégie de plus en plus populaire consiste à prendre des espaces de bureaux peu performants et à les réaménager en propriétés à usage mixte, multifamiliales ou tout autre type de propriété. Ce type de réaménagement peut fonctionner pour certains bâtiments sur certains marchés, mais le processus est toujours complexe et ne constitue pas toujours la réponse aux évaluations immobilières.

Un marché des bureaux faible

Fin 2022, 16,83 % des espaces de bureaux aux États-Unis étaient vacants, selon nos données. Ce chiffre est en hausse par rapport à 12,77 % fin 2019. Pendant la pandémie, les immeubles de bureaux ont subi des millions de pieds carrés d'absorption négative – les locataires ont quitté l'espace, en d'autres termes, et les nouveaux locataires n'en ont pas autant pris.

Cette baisse du taux d'occupation n'est probablement qu'un début, car les entreprises ayant des baux à long terme arrivent à la fin de ces baux plus tard dans cette décennie et optent pour moins d'espace et des baux à plus court terme lorsqu'elles renégocient avec les propriétaires ou recherchent de nouveaux espaces. .

La semaine moyenne de travail au bureau a considérablement diminué par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. Systèmes Kastle, qui suit l'utilisation des bureaux grâce à l'utilisation des cartes de sécurité dans les principaux marchés métropolitains des États-Unis, estime la moyenne à un peu plus de 50 % en mars 2023, par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. C’est plus qu’il y a deux ans, lorsque la moyenne oscillait entre 20 % et 30 %, mais ce n’est pas du tout proche de l’utilisation d’avant la pandémie.

Alors que la pandémie s'est atténuée en 2021 et 2022, les chefs de bureau ont tenté de ramener les travailleurs au bureau, de nombreuses entreprises ayant finalement opté pour un horaire hybride, et deux ou trois jours par semaine au bureau étant particulièrement courants. La tendance aux horaires hybrides semble être permanente et l’espace nécessaire par travailleur finira donc par trouver un nouvel équilibre.

Il existe de nombreuses estimations et études visant à quantifier l’effet du travail hybride sur la demande de bureaux. La plupart des études s’accordent sur l’existence d’une inadéquation entre l’offre et la demande et sur le fait qu’une partie importante des espaces de bureaux pourrait devenir obsolète dans les années à venir. Bien que les estimations varient considérablement, un analyse récente de Cushman & Wakefield estime un excédent de 330 millions de pieds carrés d'ici la fin de la décennie.

Outre l’ampleur du changement, la vitesse et le calendrier de cette transition constituent un sujet majeur inconnu et débattu parmi les acteurs de l’industrie. Fin 2022, nos données montraient que près de 25 % de tous les baux de bureaux en place devaient expirer au cours des 36 prochains mois. Une partie de cet espace sera soit renouvelée, soit relouée rapidement, mais une grande partie pourrait ne pas l'être.

En outre, les grandes entreprises suspendent leurs propres développements de bureaux, ce qui laisse présager un nouvel affaiblissement du marché des bureaux. Récemment, Amazon a suspendu la construction de son deuxième siège social en Virginie et Microsoft a suspendu indéfiniment le développement d'un grand campus en Géorgie.

Mais aussi un marché des bureaux en évolution

Le marché des bureaux est peut-être faible et moins de travailleurs viennent au bureau qu'avant, mais cela ne signifie pas que les immeubles de bureaux n'auront plus leur place dans le monde du travail de demain. Les espaces de bureaux et les immeubles de bureaux vont plutôt évoluer pour répondre aux besoins des travailleurs et de leurs employeurs.

Il est largement reconnu que la culture d’entreprise et la santé d’une entreprise dépendent en grande partie de l’interaction de personne à personne. En conséquence, les espaces de bureaux auront toujours une place importante dans la survie et la prospérité des entreprises.

Au lieu de la fin des espaces de bureau, le retour lent des travailleurs au bureau a créé un marché des bureaux aux États-Unis à deux vitesses : des propriétés plus récentes dotées des commodités souhaitées par les locataires, et des propriétés plus anciennes moins adaptées aux réalités de la main-d'œuvre post-pandémique.

Une grande partie des espaces les plus anciens qui auront du mal à trouver des locataires dans les années à venir se trouvent dans les régions les plus anciennes du pays, comme le Nord-Est. En revanche, les États de la Sunbelt ont tendance à avoir des propriétés plus récentes. Pourtant, on trouve des immeubles de bureaux, plus ou moins obsolètes, sur tous les marchés et dans toutes les régions du pays.

De nombreux espaces de bureaux indésirables seront simplement supprimés par démolition et remplacés par une propriété entièrement nouvelle. Ce sera en fait le principal moyen de gérer les espaces de bureaux obsolètes, comme c'est le cas pour toute propriété obsolète. Pourtant, un nombre bien plus restreint d’immeubles de bureaux seront prêts à être convertis à un autre usage, notamment multifamilial, mais également à usage mixte et autres types d’actifs.

Transformation d'espace de bureau

Certains des immeubles de bureaux obsolètes d'aujourd'hui trouveront une utilisation plus importante et meilleure sans être démolis. Les développeurs travaillent déjà sur de tels projets sur les marchés à travers le pays.

À New York, certains étages du bâtiment historique McGraw-Hill sont en train d'être convertis de bureaux en appartements, ce qui donne lieu à une propriété à usage mixte. À Los Angeles, des travaux sont en cours pour convertir un immeuble de bureaux de faible hauteur sur Wilshire Blvd. en un immeuble à usage mixte avec une importante composante résidentielle. À Atlanta, une tour de bureaux qui abritait autrefois des bureaux de l'État a été vendue à une entreprise qui envisage un réaménagement résidentiel.

Les conversions peuvent être financièrement réalisables dans une gamme de marchés, de types et d'utilisations de bâtiments et dans d'autres circonstances, selon un rapport par le National Multi-family Housing Council et le Center for Real Estate Economics. Mais le processus est très individualisé et des dizaines de facteurs entrent en jeu.

En 2022, le cabinet d'architectes Gensler a réalisé un étude de 300 immeubles de bureaux nord-américains afin de déterminer combien d'entre eux, et lesquels d'entre eux, seraient adaptés à la conversion d'un bureau en un autre immeuble générateur de revenus. Les résultats n'étaient pas encourageants pour les propriétaires rêvant de transformations, puisque seulement 30 % environ des bâtiments étaient adaptés.

Les raisons sont complexes. Le coût est souvent un obstacle majeur, surtout si on le compare au fait de raser une structure et de recommencer à zéro. L'emplacement est également important, comme pour tout projet immobilier, tout comme la forme du bâtiment, la taille des dalles de plancher et d'autres aspects de la structure physique. Également important : le zonage local, qui peut constituer un obstacle important au réaménagement, et la résistance des municipalités et des groupes communautaires à la conversion.

Néanmoins, un nombre relativement restreint de propriétés se prêtent bien à la conversion, et certaines caractéristiques de bureau qui sont démodées en tant qu'éléments de bureau pourraient contribuer à faciliter la conversion en espace multifamilial, a souligné Gensler. Un exemple : ce qui serait considéré comme des plafonds bas claustrophobes dans un bureau (par exemple 12 pieds) serait une hauteur de plafond luxueuse pour les appartements.

Pour la plupart des immeubles de bureaux qui ont dépassé leurs jours meilleurs, la conversion à un autre usage est probablement un rêve impossible. Pour quelques privilégiés cependant, entre les mains de professionnels de l’immobilier experts et expérimentés, une nouvelle utilisation est possible.