Adopter une approche stratégique de l’entretien des propriétés – Débloquer les leviers qui ont un impact sur les valorisations

Les décisions de maintenance sont un facteur critique dans la valorisation des immeubles de bureaux

La valeur de votre bien immobilier commercial est l’un des indicateurs les plus importants (si ce n’est le plus important) que tout gestionnaire/investisseur/propriétaire doit connaître en permanence. Et même si les évaluations sont souvent dictées par les forces du marché, il existe un certain nombre de « leviers » que vous pouvez actionner pour influencer les évaluations.

Dans un article précédent de notre série sur les « leviers » qui impactent les valorisations, nous avons parlé de l'importance des équipements immobiliers comme un avantage concurrentiel pour aider à attirer et à retenir les locataires et à maintenir des loyers sains. L'entretien de la propriété est très similaire dans la façon dont il peut avoir un impact sur le bénéfice net d'exploitation et peut être considéré comme encore plus essentiel à la viabilité de la propriété et à sa valeur.

L'entretien d'une propriété est souvent considéré comme un élément inévitable et nécessaire des dépenses d'exploitation, mais il est rarement prisé en raison de ses coûts souvent élevés. Selon le type de propriété, l'entretien peut représenter jusqu'à 30 à 35 % des dépenses annuelles totales.

Une étude menée par Groupe Altus dans le secteur des bureaux à New York a montré que les coûts d'entretien représentent généralement la deuxième plus grande dépense après les taxes foncières. Comme le montre la figure 1, au deuxième trimestre 2024, les taxes représentent 47 % des dépenses totales et les coûts d'entretien 23 %, et ces deux postes sont en hausse depuis deux décennies. Alors qu'ils absorbaient autrefois 25 % des revenus totaux combinés, ils en absorbent désormais 32 %.

Figure 1 - Dépenses du secteur des bureaux à New York en pourcentage

Trouver le « point idéal » où la maintenance devient un investissement stratégique

Malgré son importance, il est trop facile de reporter l’entretien. Il est préférable de réparer un toit qui fuit plutôt que de dépenser de l’argent pour le remplacer complètement. Il peut être difficile de démontrer un retour sur investissement pour les coûts d’entretien, et l’impact d’un entretien différé ou médiocre n’est pas toujours immédiatement visible. En fait, il peut falloir des années, voire des décennies de sous-financement, avant de constater ce coût de détérioration de la valeur. Mais lorsque cela se produit, les coûts peuvent être exponentiellement plus élevés qu’ils ne l’auraient été si un entretien approprié et proactif avait été effectué.

Les propriétaires d’immeubles commerciaux (CRE) sont confrontés à des questions et à des risques lorsqu’il s’agit de faire face aux coûts d’entretien. Une augmentation des dépenses d’entretien peut avoir de graves répercussions sur le revenu net d’exploitation (RNE) d’un bien immobilier et, en fin de compte, sur sa valeur. Cependant, un report de ces dépenses pour économiser sur les coûts peut créer son propre ensemble de risques :

• Les opérations de construction peuvent être compromises, ce qui peut entraîner des coûts encore plus élevés à long terme.

• La capacité à attirer/fidéliser les locataires et à augmenter les revenus locatifs devient beaucoup plus difficile

La figure 2 montre la fuite vers la qualité à laquelle se livrent de nombreux bailleurs de bureaux, privilégiant les constructions plus récentes par rapport aux complications et aux coûts associés aux bâtiments plus anciens. Les bâtiments plus récents, dotés de programmes d'exploitation solides, attirent des locataires de meilleure qualité et sont donc mieux placés pour augmenter les loyers et la valeur des biens.

Figure 2 - Loyers selon l'âge des bâtiments

D’un autre côté, les bâtiments plus anciens ont besoin d’un plan pour gérer l’entretien et rester compétitifs. Mais par où commencer ? Aucun bien immobilier n’a de carte blanche pour transformer un vieux bâtiment en un nouveau bâtiment. Les propriétaires doivent trouver le « point idéal » où l’entretien devient un investissement stratégique qui protège, voire augmente, la valeur de la propriété, et non un coût indirect paralysant. Cela peut être intégré à la stratégie de l’entreprise en élaborant un plan Stratégie de gestion des actifs ou plan stratégique de gestion des actifs (SAMP), qui est en fait un protocole d'optimisation des coûts du cycle de vie (WLC) ou du coût total de possession qui s'aligne sur la stratégie globale de l'entreprise ou d'investissement.

Risques financiers des stratégies de type « run to fail »

Les propriétaires ont deux options en matière de maintenance. Ils peuvent établir un plan de maintenance préventive qui prend en compte les coûts du cycle de vie et budgétiser la maintenance régulière en conséquence, ou ils peuvent appliquer une stratégie de « fonctionnement jusqu’à la défaillance » qui consiste à reporter la maintenance de certains actifs qui ont peu ou pas d’impact sur les opérations jusqu’au moment où l’actif tombe en panne. Si la stratégie de « fonctionnement jusqu’à la défaillance » peut minimiser les coûts quotidiens, le remplacement précipité d’un composant majeur en raison d’une panne coûtera toujours plus cher en capital et entraînera une interruption des opérations. En effet, vous payez plus pour résoudre un problème après qu’il se soit produit plutôt que pour l’empêcher de se produire.

Un ascenseur qui n'est pas entretenu régulièrement peut coûter beaucoup plus cher à réparer lorsqu'il tombe en panne. À cela s'ajoutent les désagréments et la frustration que subissent les locataires lorsque ces problèmes surviennent.

De plus, vendre des propriétés au prix du marché peut s’avérer être un défi. Tout acheteur avisé va prendre en compte le coût des réparations de toiture ou du remplacement d’équipements CVC obsolètes dans sa vérification préalable et exiger un crédit ou un ajustement à la clôture. Dans les cas extrêmes, l’entretien différé peut produire une cascade de problèmes (par exemple, des coûts plus élevés, des départs de locataires, la nécessité de réduire le loyer) qui contribuent tous à la dépréciation de la valeur et, dans certains cas, même à l’inexploitation de biens immobiliers.

L’établissement d’un SAMP solide et d’une approche proactive de la maintenance permet de répartir efficacement les coûts et de maintenir la propriété opérationnelle.

Comment prioriser les dépenses de maintenance pour maximiser l'impact sur le NOI

1. S'aligner sur les objectifs commerciaux - La priorisation commence par une stratégie de gestion des actifs qui s'aligne sur les objectifs de l'entreprise et identifie les priorités liées aux domaines critiques de l'exploitation. Les propriétaires doivent garantir un impact minimal sur leur clientèle, qu'il s'agisse de patients, de voyageurs ou de locataires. À partir de cet objectif principal, vous pouvez ensuite créer un plan détaillé du niveau stratégique jusqu'au niveau opérationnel quotidien qui s'aligne sur les objectifs de l'entreprise.

2. Se concentrer sur les opportunités d’économies opérationnelles - Donnez la priorité aux dépenses de maintenance qui ont le potentiel de générer des économies à long terme, comme les technologies vertes et économes en énergie ou les mises à niveau des équipements qui améliorent la fiabilité et réduisent également les coûts d'exploitation. Un exemple d'étude de cas consiste à installer des capteurs numériques sur des équipements liés aux systèmes d'automatisation des bâtiments. Les capteurs ont la capacité de surveiller en permanence une variété de choses, des vibrations du bâtiment qui pourraient potentiellement endommager les équipements à la consommation d'énergie et d'eau pour identifier les inefficacités.

3. Donner la priorité aux exigences réglementaires – Les exigences en matière de santé et de sécurité, telles que les inspections régulières des ascenseurs, devraient être intégrées au plan d’exploitation annuel.

Conclusion

En ce qui concerne l’impact sur la valeur des biens immobiliers, les décisions prises par les propriétaires en matière d’entretien vont bien au-delà du coût de cet entretien. Un plan d’entretien proactif et stratégique facilite la location des locaux, l’attraction de meilleurs locataires et la facturation de loyers élevés – autant de facteurs qui ont un impact important sur le résultat net d’exploitation et la valeur nette d’un bien immobilier.

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