L'évolution darwinienne du marché des bureaux à New York

Qu’arrive-t-il au secteur des bureaux à New York ?

Investir dans des immeubles de bureaux à New York a toujours présenté des défis. Toutefois, pour de nombreux propriétaires de bureaux à New York, ces décisions d’investissement pourraient devenir encore plus difficiles au cours des années à venir.

Alors que l’adoption généralisée du travail hybride et à distance a placé le secteur des bureaux sous le feu impitoyable des gros titres des médias grand public et a affaibli de nombreux fondamentaux du marché, les appels des commentateurs à une disparition apocalyptique des espaces de bureau semblent hyperboliques. Cela dit, les données commencent à montrer des signes d’une évolution de la dynamique offre-demande sur les marchés, à mesure que de nouveaux équilibres sont trouvés. Cette refonte affecte les marchés, petits et grands – et New York ne fait pas exception.

La nette diminution de la demande d’espaces de bureaux a laissé de nombreux marchés, y compris New York, en situation de suroffre. Les données globales du marché montrent un affaiblissement des fondamentaux ; la baisse de la demande pèse sur l’occupation, les loyers et les probabilités de renouvellement. La hausse des dépenses, autrefois compensée par une forte demande, fait désormais de la possession une activité à plus forte intensité de capital et met en péril les rendements réalisables.

Dans l’ensemble, le tableau semble sombre ; cependant, en y regardant un peu plus en profondeur, nous observons un côté positif : les immeubles de bureaux plus récents et de haute qualité surpassent de plus en plus leur référence sur le marché local. Un gouffre se forme entre bon nombre de ces indicateurs globaux de performance du marché, séparant les meilleurs des autres. Même si ce gouffre s’élargit, c’est le signe qu’il existe toujours une demande.

Utiliser Valorisation Altus données couvrant plus de 80 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux à Manhattan au cours de la dernière décennie, nous montrerons comment le marché des bureaux à New York évolue.

Un gouffre se forme : les meilleurs contre les autres

Occupation en baisse : Le taux d'occupation des bureaux à New York a diminué au cours de la dernière décennie, passant d'environ 90 % fin 2015 à 70 % récemment. La baisse du taux d'occupation a été plus prononcée dans les immeubles plus anciens construits avant 1991. Les immeubles plus récents, construits en 1991 ou après, ont largement résisté à la baisse et ont maintenu un taux d'occupation au-dessus de 90 %.

Figure 1 – Occupation des bureaux à New York par âge du bâtiment

Croissance forfaitaire des loyers : Les loyers sur place ont augmenté d'environ 1 % par an au cours de la dernière décennie pour les bureaux de New York, bien en dessous de l'inflation au cours de la même période. Toutefois, la croissance des loyers des immeubles plus récents a dépassé celle des immeubles plus anciens. Au cours de la dernière décennie, les loyers des immeubles de bureaux les plus récents à New York ont ​​augmenté d'environ 30 % pour atteindre 85 $/pi2, tandis que les loyers des immeubles plus anciens ont augmenté de plus près de 15 %.

Figure 2 - Loyers de bureaux en place selon l'âge du bâtiment

Primes de loyer élevées : La prime de loyer des immeubles plus récents par rapport aux immeubles plus anciens a presque doublé au cours de la décennie, pour atteindre près de 30 %. Cette prime a culminé à 48 % début 2022, avant de retomber dans la fourchette récente de 30 à 35 %.

Figure 3 – Primes de loyer élevées : les plus récents par rapport au marché, moyenne du 4ème trimestre

Les ratios de dépenses augmentent : Les dépenses de fonctionnement en pourcentage du revenu brut effectif ont augmenté de près de 10 % au cours de la dernière décennie, passant de 47 % à 56 %. Alors que toutes les générations de propriétés ont vu leurs dépenses augmenter, les bâtiments plus anciens ont connu des augmentations plus substantielles – plus proches de 15 % au cours de la dernière décennie.

Figure 4 - Les ratios de dépenses ont augmenté

Les probabilités de renouvellement divergent : Les probabilités de renouvellement des baux étaient largement stables et sont restées supérieures à 65 % jusqu'en 2021. Cependant, au cours des deux dernières années, les probabilités de renouvellement des bureaux de New York ont ​​diminué, reflétant une incertitude accrue concernant l'activité de location. Même si la probabilité globale de renouvellement est récemment tombée en dessous de 65 %, cette baisse est entièrement due au parc de bureaux plus ancien. Parallèlement, les probabilités de renouvellement des bâtiments plus récents ont récemment atteint de nouveaux sommets, autour de 75 %.

Figure 5 - Les probabilités de renouvellement des baux ont divergé

L’heure de la décision approche

Avec près de 4 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux actuellement loués qui devraient arriver à maturité au cours des quatre prochains trimestres (dont la majorité sont des immeubles construits avant 1990), le gouffre entre les meilleurs et les autres va probablement continuer à se creuser.

Les propriétaires actuels d'immeubles plus anciens et de locataires changeants pourraient être confrontés à la décision difficile d'investir suffisamment dans leurs propriétés pour sauter le gouffre et obtenir des loyers et un taux d'occupation plus élevés, ou s'adapter au nouvel équilibre du marché.

Utiliser récent Valorisation Altus, on peut constater que la différence économique, telle que mesurée par le NOI, entre les bâtiments plus récents (de meilleure qualité) et les bâtiments plus anciens (de moindre qualité) est de 2,5x. Ainsi, même si le calcul du retour sur investissement des améliorations potentielles du capital n'est jamais simple, pour de nombreux propriétaires de bureaux à New York, la décision d'investissement en capital doit être explorée, car l'inaction n'est peut-être pas une stratégie viable.