L’essor des fonds de dette immobilière commerciale ?

Les conditions actuelles des marchés financiers continuent de poser des défis à de nombreux acteurs du secteur de l'immobilier commercial (« CRE »), mais pourraient présenter une opportunité intéressante pour les fonds de dette axés sur la CRE. Les gestionnaires de fonds de dette privée, les investisseurs et les observateurs du secteur créent un buzz autour du potentiel de retour sur investissement des fonds de dette. Événements récents de l'industrie, tels que le Conférence de printemps de la PREA à Seattle et le Conférence MIPIM à Cannes a accueilli des discussions formelles et informelles centrées sur les marchés du crédit.

Beaucoup de choses ont changé en 14 mois depuis que de nombreuses banques centrales, dont la Réserve fédérale américaine (« Fed »), ont commencé à relever leurs taux d’intérêt en mars 2022. Au cours du cycle de resserrement, les marchés des capitaux ont été ébranlés par l’augmentation des coûts de financement et une incertitude accrue. sur la récession, l’inflation et la stabilité des marchés financiers. Marchés de la CRELes *$* n'ont pas été épargnés : les volumes d'investissement ont chuté, la découverte des prix s'est évaporée et les rendements pro forma ont diminué.

La faillite de trois banques de taille moyenne aux États-Unis au cours des cinq premiers mois de 2023 n’a fait que compliquer encore davantage les perspectives de la CRE, dans la mesure où les pressions sur la liquidité et le financement ont accru les problèmes de solvabilité de nombreuses petites et moyennes banques – une source principale de financement par emprunt pour les banques. Emprunteurs CRE à travers les États-Unis. Confrontés à davantage de vents contraires, ces prêteurs devraient poursuivre leur repli et revenir moins rapidement sur le marché, même si d’autres inquiétudes s’atténuent.

Entrez dans les fonds de dette immobilière commerciale…

Alors que la hausse des coûts du capital et la disponibilité d’options de prêt constituent des obstacles préoccupants pour de nombreux investisseurs en CRE, ce contexte est l’une des raisons de l’attention croissante portée aux fonds de dette CRE. Les fonds de dette, qui sont souvent en concurrence avec d'autres prêteurs, notamment les banques, semblent être en bonne position pour intensifier leurs activités de prêt et générer des niveaux de rendement attractifs pour leurs investisseurs. Même si les fonds de dette ne représentent collectivement qu’une petite partie de l’ensemble du marché du financement de la CRE, l’environnement actuel pourrait être l’occasion pour eux de jouer un rôle plus important.

Les fonds de dette ont connu une croissance constante au cours des dernières années, car de nombreux investisseurs institutionnels recherchent une diversification entre et au sein des classes d'actifs, comme la CRE. Le PERE Dette Immobilière 50 (RED 50), une cohorte des plus grands fonds de dette suivis par PERE, montre que les allocations des fonds de dette ont augmenté depuis 2008. Cette croissance est le résultat de la grande crise financière qui a fait des sources de prêts non bancaires une source clé de financement pour l'immobilier. investisseurs en actions. Les 50 principaux fonds ont capturé 244,3 milliards de dollars en 2022, avec une croissance de 20 % par rapport à 2021. De même, les récents Préqin les données montrent que les fonds de dette CRE disposaient de près de 77,4 milliards de dollars en septembre 2022.

Figure 1 – Actifs sous gestion du Fonds mondial de dette immobilière (en milliards de dollars)

Suivi de la performance des fonds de dette immobilière commerciale

Les évolutions récentes en matière de reporting et d’analyse comparative du secteur constituent un vent supplémentaire favorable à l’augmentation des fonds de dette. Les investisseurs institutionnels et leurs fiduciaires exigent que toute classe d'actifs dispose d'un indice ou d'un outil permettant de déterminer la performance relative des investissements. Cependant, il n’existe actuellement aucun indice standard de performance des investissements largement accepté dans le secteur pour la dette immobilière du capital-investissement. Donc, c'est révélateur NCREIF, une association incontournable du secteur aux États-Unis, est en train de lancer un indicateur de performance relative pour ses membres. Bien qu'il soit surtout connu pour ses indices de capitaux propres privés tels que le largement suivi ODCE, le NCREIF a reconnu que disposer d'une source trimestrielle de données comparatives sur les fonds de dette faisait partie de son mandat.

Actuellement, l’agrégat de fonds de crédit à capital variable du NCREIF compte 13 fonds contribuant aux données du nouvel indice, et ces fonds sont bien diversifiés en termes de secteurs auxquels ils ont prêté. Les efforts du NCREIF, au nom de ses membres, constituent une évolution importante car ils permettront aux investisseurs dans les fonds de dette d’examiner la performance relative de leur investissement.

L’ensemble unique de circonstances dans lesquelles le marché s’est trouvé a fait des fonds de dette axés sur la CRE une alternative de plus en plus réalisable au financement traditionnel. Le temps et l’évolution des conditions nous diront si les fonds de dette joueront un rôle plus important pour combler le déficit croissant de prêts et intégreront davantage de portefeuilles d’investisseurs en 2023.

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