Expertise immobilière commerciale: Faire face à un marché incertain

Beaucoup d'incertitude, notamment pour les immeubles de bureaux

L'état actuel de US évaluation d'un bien immobilier commercial pourrait se résumer en un seul mot : incertain.

Des périodes d'incertitude en matière de valorisation se sont déjà produites, selon les intervenants de la récente table ronde en ligne du Groupe Altus : «État actuel des valorisations des CRE aux États-Unis», mais avec l'évolution des fondamentaux dans certaines parties du marché (en particulier celui des bureaux), de nouvelles difficultés apparaissent cette fois-ci.

Ces derniers mois, on a assisté à une forte baisse du volume des ventes d’actifs commerciaux, qui, dans une période plus robuste, fournissaient un flux abondant de données pour soutenir les valorisations. À la fin de l’année 2022, il était clair que la hausse des taux d’intérêt et la possibilité d’une récession ralentissaient considérablement les volumes de ventes de CRE pour pratiquement tous les types de biens immobiliers et sur la plupart des marchés.

Même les types de propriétés les plus attractives, industrielles et multifamiliales, ont connu des baisses importantes du volume des ventes : 22 % en 2022 sur un an pour les industrielles et 27 % pour les multifamiliales, la majeure partie de la baisse se produisant vers la fin de l'année. année, selon notre Aperçu du marché d’Altus données.

Mais pour d’autres types de propriétés, l’incertitude de la valorisation n’est pas simplement une question de faible volume de ventes. Les actifs de bureau, en particulier, sont confrontés à un avenir aux fondamentaux incertains, car l'impact du travail à distance et de l'utilisation des espaces de bureau n'est toujours pas clair, trois ans après que la pandémie a mis l'économie à rude épreuve et forcé une adoption massive du travail à distance.

« Là où il y a le plus d'incertitude, c'est de loin le bureau, car il ne s'agit pas seulement d'une question de prix, mais aussi d'une question de fondamentaux », a déclaré Richard Kalvoda, président de l'analyse du Groupe Altus pour les Amériques, qui a modéré l'événement.

"Le retour au bureau n'est pas encore pleinement réussi", a déclaré Robby Tandjung, vice-président exécutif du conseil aux États-Unis du Groupe Altus . « L'occupation physique est encore d'environ 50 à 55 %. Le plus grand point d’interrogation est de savoir à quoi ressembleront les revenus une fois les baux renouvelés ? »

La grande variation entre les types de bureaux, ainsi que les différences entre les marchés à travers le pays, complique le tableau de l’évaluation des bureaux. L’espace dédié aux sciences de la vie, par exemple, est très demandé et présente généralement de meilleures perspectives, tandis que l’espace adapté aux entreprises technologiques – un secteur populaire il y a seulement quelques années – souffre de la contraction de l’emploi dans le secteur technologique.

« Il ne s'agit certainement pas d'une solution universelle », a déclaré Nathan Florio, directeur immobilier de Deloitte Advisory, en faisant référence au marché des bureaux. "Entre le produit de premier ordre et le produit de deuxième niveau, de classe B, il existe un sentiment différent sur le marché pour ceux de ces actifs."

Les valorisations des propriétés commerciales devraient continuer de baisser

Au cours de la table ronde, le Groupe Altus a mené un sondage pour évaluer les attentes du public en matière de évaluations de propriétés commerciales. Plus précisément, le sondage demandait si le public s'attendait à ce que la valeur des propriétés continue de baisser et quel type de propriété serait le plus affecté.

Plus des deux tiers, soit 68 % des personnes interrogées, s'attendent à une nouvelle baisse des valeurs de 5 à 15 %.

En revanche, seulement environ un cinquième (21 %) des personnes interrogées ont déclaré que le plancher était proche, s'attendant à une baisse de moins de 5 %. Un pourcentage moins optimiste mais plus faible – un peu plus de 10 % – a déclaré que le marché n'est même pas proche d'un plancher et prévoit une baisse de plus de 15 % évaluations d'immobilier commercial devant.

Outre les actifs de bureaux, dont la valeur est sans aucun doute la plus incertaine dans le climat économique actuel, une légère majorité des personnes interrogées, 54%, ont déclaré que le commerce de détail présente le plus d'incertitude en termes de valeur. Viennent ensuite les appartements à 21 %, puis les industriels à 17 %.

Une communication plus fréquente est la clé de évaluations de propriétés commerciales tout de suite

Même dans un environnement de transactions plus actif, les panélistes ont rappelé à l'auditoire que le processus d'évaluation ne consiste pas simplement à examiner les ventes comparables récentes ou les flux de trésorerie des actifs et à mettre fin à cette période. Le processus d’évaluation est complet et ne dépend donc d’aucune méthode d’évaluation unique. L'évaluation du marché, de l'actif et la collecte d'informations auprès des acteurs du marché sont toutes des étapes critiques incluses dans le processus.

La communication entre les participants aux transactions est également plus importante que jamais, même si le rythme des transactions a ralenti ou s’est complètement arrêté.

« Il y a toujours des discussions avec les courtiers, les prêteurs et les agents de crédit-bail au cours du processus normal d'évaluation », a déclaré Kalvoda. « Mais dans des moments comme celui-ci, les conversations sont beaucoup plus fréquentes et beaucoup plus détaillées sur ce qui se passe sur le marché. Aucune transaction réelle n’est effectuée, ce qui nécessite davantage de communication au sein de l’industrie.

« Sur les marchés où il y a beaucoup plus d'incertitude, nous contactons beaucoup plus de personnes du côté des investissements, du courtage ou d'autres acteurs du marché, pour comprendre où va le marché », a déclaré David, directeur général de National Property Valuation Advisors. Walden.

Dans le même temps, le processus d'évaluation implique également d'analyser les fondamentaux du marché, en tenant compte de facteurs tels que la location, les hypothèses de location du marché, les rapports sur le pipeline de location, les dépenses d'exploitation, les dépenses en capital et, le cas échéant, les données de tarification.

« Peu importe qu'il s'agisse d'une évaluation trimestrielle ou annuelle, les méthodologies sont les mêmes », a déclaré Walden. « La présentation est peut-être un peu différente, mais en fin de compte, il s'agit vraiment d'examiner l'actif de haut en bas ou de bas en haut. Il s’agit d’examiner tous les différents intrants à un niveau très granulaire.

Il est également important d’examiner les transactions qui n’ont pas abouti. L'écart acheteur-vendeur dans les transactions qui n'ont pas eu lieu est un point de données « que nous examinons attentivement », a déclaré Walden.

Dans l’évaluation d’un bien immobilier commercial, il est également utile de consulter les ventes des périodes antérieures. "Nous pouvons interroger l'acheteur et le vendeur d'une transaction précédente et découvrir comment ils pourraient la garantir sur le marché actuel", a déclaré Tandjung.

"Dans l'ensemble, il y a certainement beaucoup plus de travail maintenant -- alors qu'il n'y a pas beaucoup de transactions -- qu'avant", a déclaré Tandjung. Comprendre les tendances macroéconomiques, les défis opérationnels et le crédit-bail font tous partie de la due diligence d’évaluation en 2023.