L’équilibre entre la construction et la location : les ajustements fiscaux australiens feront-ils pencher la balance ?

Le récent titre du Revue financière australienne dit tout : « Des rendements sûrs et stables, une formule gagnante pour la construction à la location ».

La construction pour louer (BTR) n’est pas nouvelle en Australie. Ce qui est nouveau, cependant, c’est l’ampleur – et le gouvernement australien se tourne vers cette classe d’actifs naissante pour l’aider à atteindre son objectif ambitieux de 1,2 million de nouveaux logements d’ici 2029.

Analyse par EY a constaté que le secteur BTR en Australie équivaut à environ 0,2 % de la valeur totale du secteur du logement résidentiel. L'Australie compte actuellement environ 23 000 appartements BTR en exploitation, en construction ou en projet.

Avec les bons réglages, plus de 150 000 nouvelles maisons BTR pourraient être commercialisées au cours de la prochaine décennie. Ces paramètres font l’objet d’un examen minutieux à la suite du budget fédéral de mai 2023, dans lequel le gouvernement australien a annoncé des modifications fiscales pour encourager le BTR. À partir du 1er juillet 2024 :

• Le taux de retenue à la source sur les fiducies de placement gérées (MIT) pour les développements résidentiels BTR sera réduit de moitié, passant de 30 % à 15 %

• La déduction fiscale pour travaux d'investissement, ou taux d'amortissement, appliquée aux projets BTR sera augmentée à 4 % par an – contre 2,5 % auparavant – ce qui réduira la période d'amortissement des coûts de construction des bâtiments éligibles de 40 à 25 ans.

Pour être éligibles, les programmes doivent proposer 50 appartements ou plus à louer et doivent être conservés en propriété individuelle pendant au moins 10 ans avant d'être vendus.

Ces nouvelles mesures font suite à d’autres incitations gouvernementales de l’État, notamment des allègements fiscaux fonciers et des exonérations des surtaxes foncières pour les investisseurs étrangers. Mais ces incitations font-elles vraiment pencher la balance en faveur du BTR ?

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ARGUS EstateMaster permet aux développeurs de tester la viabilité des projets, de calculer des indicateurs de performance clés, de déterminer les marges de développement et de gérer les risques à l'aide d'analyses de sensibilité et de probabilité.

La dernière version de ARGUS EstateMaster inclut de nouvelles fonctionnalités spécifiquement pour le secteur BTR, et c'est ce que nous avons utilisé pour exécuter une série de scénarios sur un modèle hypothétique.

Une prévision robuste permet aux flux de trésorerie jusqu’à 50 ans de capturer une modélisation sur l’ensemble de la vie. Le résumé BTR présente le projet réparti entre les phases de développement et d'investissement et permet aux objectifs de calcul des KPI pour chaque phase. Figure 1 : Un projet hypothétique de développement de BTR utilisant de nouvelles incitations.

Figure 1 – Un projet hypothétique de développement de BTR utilisant de nouvelles incitations

Nous avons mené un développement hypothétique de BTR et modélisé l’impact des différentes incitations. L’allégement de la retenue à la source du MIT est clair et offre une amélioration constante du rendement du résultat net de l’investisseur étranger d’environ 0,5 %, sur la base des hypothèses que nous avons adoptées dans notre modèle. Pour les investisseurs étrangers qui attendent de déployer des milliards de capitaux et recherchent un rendement dans un contexte économique difficile, une telle amélioration peut être attrayante.

La déduction pour travaux d’investissement était une autre histoire – et en fait n’avait que peu d’effet sur le rendement total. Même si le taux de dépréciation de 4 % peut améliorer les flux de trésorerie pendant la période de détention, nous avons constaté que l'augmentation des plus-values ​​lors de la cession peut atténuer les avantages.

Notre analyse préliminaire suggère que les deux incitations fiscales rendront le BTR plus attractif pour les investissements étrangers, même si l’augmentation du taux de dépréciation n’a pas changé la donne de manière significative.

Le casse-tête des performances

Même si les scénarios que nous avons utilisés n’ont pas généré un rendement nettement meilleur, les avantages des allègements fiscaux peuvent varier d’un projet à l’autre. Et c’est pourquoi, dans toutes les études de faisabilité, le diable se cache toujours dans les détails. Les investissements du BTR sont modestes et génèrent ce que certains analystes appellent des « rendements de type infrastructure sociale ».

"Les types d'investisseurs qui investissent dans ces actifs sont classés dans la catégorie du" capital patient "à long terme, comme les fonds de pension, les super fonds et les compagnies d'assurance", a récemment déclaré Luke Mackintosh d'EY au Revue financière australienne. « Ils recherchent des rendements de type rente. Ces actifs BTR sont les routes à péage et les ponts pour les appartements résidentiels.

Contrairement à la construction pour vente, pour laquelle un développeur peut avoir des coûts de détention de trois à cinq ans, les périodes de détention des BTR peuvent s'étendre sur des décennies. La performance de l'actif au cours de cette période est la conséquence d'une multitude de facteurs, de l'occupation aux taux de location en passant par les dépenses.

Ce qui fait ou défait la faisabilité du BTR, c’est le modèle opérationnel – et cela signifie comprendre le « pire scénario ».

Nous savons que les attentes d’un taux d’occupation à 100 % sont irréalistes, même dans le meilleur des cas. Le National Multifamily Housing Council aux États-Unis est un trésor de données. Il a suivi paiements de loyer au cours de la pandémie, et a constaté que 92 % des locataires ont effectué un paiement total ou partiel, sur la base de 11,8 millions de locataires dans tout le pays. Cela contre 93,8 % en 2020 et 95,9 % en 2019.

Dans quelle mesure votre marge opérationnelle sera-t-elle érodée par un effondrement du marché de la construction ? Une autre pandémie ? Une récession ? À quoi cela ressemblera-t-il – et pouvez-vous comparer de manière robuste des scénarios de modèles dans une feuille de calcul Excel ?

Un jeu d'attente pour la TPS

Comme nous l'avons noté dans notre article précédent, Il est peu probable que le BTR soit le « passe-partout » permettant de débloquer des logements abordables.

La plupart des investisseurs institutionnels et des grands acteurs immobiliers ciblent les locataires à la recherche d’un style de vie. Pensez aux concierges, aux laveries pour chiens et aux bars sur les toits, ainsi qu'aux scènes sociales soigneusement organisées. Bien que les commodités diffèrent selon chaque développement, ces offres premium s'accompagnent de loyers premium. Et même si ces appartements haut de gamme injecteront de l’offre locative, ils ne promettent pas de résoudre le problème du logement abordable un défi, en particulier du côté du logement social. À partir de en regardant d'autres marchés, nous savons que les propriétés BTR attirent des loyers 10 à 15 % plus élevés que les logements comparables.

Les BTR abordables sont plus susceptibles d’être livrés par des petits et moyens promoteurs – et ces promoteurs attendent le jour où ils pourront réclamer la TPS sur leurs coûts de construction.

La taxe sur les produits et services n'est pas payable sur le loyer reçu d'un locataire. Mais les propriétaires de BTR ne peuvent pas réclamer le remboursement de la TPS de 10 % encourue sur les coûts de tiers associés aux activités de location, aux coûts de construction et d'entretien.

D'autres types de propriétés qui répondent à la définition de locaux résidentiels commerciaux – notamment les hôtels, motels, auberges, auberges, pensions, parcs de caravanes et terrains de camping – peuvent demander des intrants pour la TPS. Mais comme les actifs BTR typiques ne correspondent pas à la définition de locaux résidentiels commerciaux, la TPS de 10 % encourue sur les coûts liés à l'acquisition, à la construction et à la location de l'actif BTR n'est pas récupérable.

Cela n’a pas seulement un impact sur la faisabilité du projet. Demander des crédits de TPS pendant la phase de construction réduira l’exposition à la dette, ainsi que les risques.

Notre message est clair : ne vous laissez pas prendre par le développeur FOMO. Les allègements fiscaux feront pencher la balance en faveur de certains développements du BTR, mais pas de tous. Même avec des incitations et une fiscalité plus avantageuse, le BTR ne fera pas toujours la différence et de nombreux développeurs continueront à jouer le jeu de l’attente.