Hausse des coûts de construction - Tous les secteurs et tous les métiers n'évoluent pas au même rythme

Tout cela ne s’équilibrera-t-il pas au cours du projet ?

Si la différence n’était que de quelques milliers de dollars ici et là, alors vous avez raison : elle s’équilibrerait au cours du projet. Cependant, l’impact sur votre budget et vos prévisions peut s’élever à des centaines de milliers de dollars, voire parfois des millions.

Lorsque vous examinez l’augmentation des coûts de construction, vous devez reconnaître deux choses :

1. Chaque coût commercial ne change pas au même rythme, dans tous les domaines. Par exemple, nous avons vu que le coût du coffrage peut évoluer à un rythme radicalement différent de celui de l’acier de construction.

2. Chaque type de bâtiment/actif nécessite un ensemble différent d’échanges et dans des proportions différentes. Pensez à l’importance du métier de coffrage dans les immeubles résidentiels de grande hauteur, et inversement à l’insignifiance de ce même métier dans un entrepôt typique.

Pour illustrer cela, nous avons utilisé nos données sur l’augmentation des coûts de construction de 2018 dans une grande ville canadienne pour comparer un immeuble résidentiel de grande hauteur à un entrepôt.

Notre exemple ci-dessus illustre trois points importants :

1. Il existe une différence significative entre l’évolution du coût du coffrage et de l’acier d’armature par rapport au reste des métiers.

2. Le coffrage et l’acier d’armature, dans le bâtiment résidentiel, représentent près d’un quart du coût du bâtiment. Dans l'entrepôt, ces deux mêmes corps de métier ne représentent que 3 % du coût global de la construction.

3. Même au sein d’un même corps de métier, le taux de variation des coûts peut différer selon le type de bâtiment. Dans le bâtiment résidentiel, le coût du coffrage a augmenté beaucoup plus que dans l’entrepôt.

Dans l'ensemble, le bâtiment résidentiel de grande hauteur a connu une hausse des coûts de construction de 8,7 %, et l'entrepôt a connu une augmentation de 3,4 %. Le résultat net est que l’augmentation des coûts pour le bâtiment résidentiel était 2,5 fois supérieure à celle de l’entrepôt.

Pourquoi est-ce important ?

Si vous vous demandez encore, pourquoi est-ce important ? Pensez à un grand projet de développement, où même un petit pourcentage de changement peut représenter des millions de dollars.

Si le coût total de construction d’un projet résidentiel de grande hauteur est de 100 millions de dollars, le coffrage à lui seul représentera environ 17 millions de dollars des coûts de construction. Cela signifie que chaque variation de 1 % du coût du coffrage équivaut à 170 000 $.

En utilisant l’exemple ci-dessus, si nous appliquions au coffrage l’augmentation totale du coût de construction du bâtiment de 8,7 %, cela nous dirait que nous devrions nous attendre à une augmentation du coût du coffrage de 1,5 million de dollars, alors qu’en réalité nous devrions appliquer un taux d’indexation des coûts de 25 % et attendez-vous à une augmentation des coûts de 4,25 millions de dollars. C’est une erreur de 2,75 millions de dollars, et nous finirions par devoir économiser ou dépasser notre budget à l’avenir.

Atténuer les risques du projet en mieux estimant l’escalade des coûts

Pour conclure, il existe une multitude de façons dont une mauvaise application des taux d’indexation des coûts de construction peut entraîner des dommages financiers ou une atteinte à la réputation. Voici quelques façons de vous assurer d’atténuer tout risque d’augmentation des coûts associé à votre prochain projet de développement, dès le début :

• Les investisseurs, les promoteurs et les prêteurs sont mieux à même de comprendre la viabilité d'un projet. Comme illustré ci-dessus, des prévisions inexactes des coûts de construction peuvent entraîner un écart de plusieurs millions de dollars par rapport au budget. Plus la précision initiale est grande, meilleures sont les décisions de faisabilité.

• Les prêteurs peuvent adapter leurs conditions de prêt pour mieux refléter les risques associés à la hausse des coûts. Rendre les conditions plus strictes en période de risque de coût plus élevé et plus modérées en période de risque de coût réduit.

• Les développeurs ont la possibilité de mieux planifier leurs décisions d'approvisionnement. Ils peuvent négocier des contrats tôt pour les métiers qui augmentent rapidement et attendre l'achèvement des documents de construction pour les métiers qui devraient rester stables ou diminuer.

• Les développeurs comprennent mieux l’augmentation des coûts, transaction par transaction, pour approuver ou rejeter en toute confiance les réclamations basées sur les données et éviter de longs litiges juridiques.