Aussi bon que l’or : opportunités pour les institutions d’extraire de la valeur foncière grâce au réaménagement stratégique

Plaider en faveur d’un réaménagement stratégique

Imaginez un scénario où, à côté d’une église moderne nouvellement construite, se trouve une résidence pour personnes âgées. La résidence abrite des membres vieillissants de la communauté dans un bâtiment fièrement financé par la congrégation. Pour que cette vision prenne vie, des biens immobiliers de valeur ont été échangés contre une nouvelle église et une nouvelle résidence pour personnes âgées, qui fourniront une source de revenus continue pour aider à financer les programmes futurs.

C’est un scénario que de nombreuses institutions aimeraient réaliser. Les églises, les écoles, les bibliothèques, les centres de loisirs, les hôpitaux et de nombreux autres bâtiments institutionnels construits lors du boom de la construction des années 1950 et 1960 vieillissent et se détériorent et approchent de la fin de leur durée de vie.

Même si la nécessité d'une mise à niveau ou d'un remplacement peut être imminente, ce processus peut être extrêmement difficile à défendre pour ces institutions, pour diverses raisons, notamment les risques financiers, un modèle économique contraint, la diminution du nombre de membres, le faible nombre de bénévoles, la rareté des donateurs, l'augmentation des dettes, la perte de non-responsabilités. -statut de profit, et plus encore.

Ainsi, à mesure que la valeur des terrains augmente et que les structures physiques s'usent inévitablement, plutôt que de simplement vendre leur propriété et de dire adieu à leurs bâtiments et à leurs terrains pour toujours, de plus en plus d'administrateurs et de conseils d'administration institutionnels aimeraient envisager une sorte de partenariat en coentreprise comme moyen. pour sauvegarder leur avenir.

Mais dans le même temps, les institutions veulent éviter de commettre des erreurs coûteuses. Après tout, les projets de réaménagement peuvent présenter des défis de taille et soulever de nombreuses questions, notamment :

• Comment honorons-nous les valeurs et les besoins de nos membres et de la communauté ?

• Comment pouvons-nous assurer notre avenir dans le contexte actuel ?

• Existe-t-il un moyen de préserver le bâtiment existant en tant que site patrimonial historique ?

• Comment pouvons-nous protéger notre statut d’organisme de bienfaisance non imposable ?

• Comment pouvons-nous lever des financements ?

• Si nous travaillons avec un développeur, comment pouvons-nous être sûrs que ce sera un partenariat réussi ?

• Comment pouvons-nous minimiser les risques financiers et autres ?

Préoccupées par les pièges potentiels, l’expertise et les fonds limités, de nombreuses institutions retardent ces décisions. Malheureusement, cela réduit souvent les alternatives qui s’offrent à eux.

Mais par où commencer ? Des logements locatifs abordables aux immeubles résidentiels ou commerciaux en passant par les développements à usage mixte, il existe de nombreuses options de réaménagement à considérer.

Une fois qu’il est déterminé que le statu quo n’est plus une option, les administrateurs et conseils d’administration des établissements peuvent envisager les suggestions suivantes. Ces actions, si elles sont entreprises bien avant de prendre des décisions majeures, constitueront un moyen efficace et abordable de clarifier la situation actuelle, d’identifier les options appropriées et de guider en toute sécurité une institution sur la voie qui permettra de libérer de la valeur foncière et d’atteindre les objectifs de l’organisation.

Identifier les contraintes et opportunités du bien

Tout d’abord, faites appel à des experts en évaluation immobilière, en coûts de construction, en architecture, en ingénierie et en fiscalité pour commencer à identifier les opportunités d’utilisation du terrain. Cela implique généralement d'évaluer la valeur de la propriété dans son état actuel et de réaliser une analyse de l'utilisation optimale, qui prend en compte l'utilisation actuelle de la propriété, ses utilisations futures potentielles et leur(s) valeur(s) correspondante(s). L’étude des contraintes et des opportunités répond à un certain nombre de questions vitales, notamment :

• Quel est le zonage actuel de cette propriété ? Peut-il être rezoné ?

• Quelle est la vision communautaire actuelle et future pour la région ? Existe-t-il un plan d’aménagement du territoire ou une stratégie municipale ?

• Le zonage existant ou proposé est-il conforme à ces plans ?

• Quelles entités gouvernementales ont juridiction sur la propriété ?

• Quelles sont les restrictions physiques et légales ?

• Quelle est l’attitude du quartier à l’égard des nouveaux développements ?

Si une institution possède plus d’un immeuble, il serait judicieux de procéder à un examen de l’ensemble du portefeuille. Au cours de cet examen, les propriétés présentant un potentiel de réaménagement à court et moyen terme sont identifiées et un horizon de planification clairement défini est élaboré en fonction des objectifs et des besoins à court et moyen terme de ces propriétés.

Ensuite, une étude de faisabilité déterminera si les projets potentiels sont financièrement, juridiquement et physiquement réalisables et si les réglementations locales les autoriseront/pourraient les autoriser. Ce type d’étude réduit les alternatives en examinant les conditions du marché, les tendances, les contraintes du site et les politiques locales d’utilisation des terres tout en considérant les futurs objectifs financiers d’une institution.

Le résultat est une image claire des différentes options qui permettront à une organisation de prendre des décisions judicieuses avant d’engager des ressources, du temps et un budget. Une étude de faisabilité est indéniablement un investissement rentable car elle présente également le business case qui sera nécessaire pour obtenir l’adhésion des différentes parties prenantes requises.

Parfois, les études de faisabilité révèlent des idées entièrement nouvelles et, pour de nombreuses organisations, la meilleure option n’est pas toujours celle qui rapporte le plus d’argent. Par exemple, la décision de vendre un terrain à un investisseur qui construit une tour de condominiums de luxe de 40 étages pourrait ne pas correspondre à l’exploitation continue d’une église et d’un centre communautaire. De nombreuses institutions ont des exigences uniques qu’elles souhaitent inclure et peuvent donc souhaiter explorer d’autres options plus créatives et plus appropriées.

Une analyse coûts-avantages constitue souvent l’étape suivante. Cela évalue les forces et les faiblesses des alternatives en isolant et en estimant les coûts et les avantages spécifiques des différents plans d'action. Essentiellement, l’analyse additionne les coûts totaux d’un projet et les compare aux avantages totaux – les retours tangibles et intangibles pour les organisations et les personnes. Cela fournit des informations essentielles pour les décisions de go/no-go.

Constituer une équipe de développement composée de professionnels expérimentés et objectifs

Un réaménagement bien géré peut générer des dividendes gratifiants à plusieurs niveaux, mais il est essentiel de s’y prendre de la bonne manière. Les projets immobiliers et de construction peuvent impliquer des problèmes physiques, financiers, réglementaires et politiques complexes. La planification et le zonage à eux seuls peuvent entraîner des complications et des retards et conduire à de graves déficits de financement.

Dans cette optique, tout développement doit réduire le risque autant que possible. Malgré cela, peu d'institutions ont la capacité ou l'expertise nécessaire pour guider le développement jusqu'à son terme, depuis l'identification d'un partenaire de développement qui convient le mieux, jusqu'à la structuration d'un accord de coentreprise sûr, la mise en place d'une structure financière fiable, la recherche de conseils juridiques et comptables judicieux, la recherche d'un architecte et ingénieur approprié, et plus encore.

Si votre organisation ne dispose pas de la capacité ou de l’expertise requise, envisagez de vous associer à un tiers indépendant qui protégera vos différents intérêts. Un partenaire peut aider votre institution à explorer en profondeur une gamme d’options et à identifier les meilleurs rendements potentiels pour l’institution, ses membres et la communauté.

Il faut plus de temps que la plupart des gens ne le pensent pour parcourir chacune des phases et des décisions impliquées dans un réaménagement. Si votre organisation souhaite explorer des opportunités, ne tardez pas ; commencer le plus tôt possible.

Commencez par une étude de faisabilité. Il s’agit d’un investissement informatif et abordable qui donne une idée claire de ce qui est possible – après tout, cela pourrait s’avérer aussi bon que l’or.