Opportunités opportunes pour les conversions d'hôtels

Conversion en logements abordables : opportunités de maximiser la valeur des actifs, de diversifier les risques ou de se désinvestir de manière rentable

Alors que le monde poursuit sa transition vers la prochaine normalité, la demande refoulée de voyages et d’hébergement devrait stimuler l’industrie hôtelière à court et moyen terme.

Parallèlement, la valeur des hôtels est à un niveau historiquement bas tandis que les coûts du logement augmentent dans la plupart des juridictions au Canada. Et il existe une demande importante et croissante de logements abordables.

En 2018, au moins un membre des 283 800 ménages canadiens figurait sur une liste d'attente pour un logement social et abordable. En conséquence, divers niveaux de gouvernement ont créé des programmes pour surmonter la crise de l’abordabilité du logement.

L’initiative Investissement dans le logement abordable (IAH) du gouvernement fédéral associe des fonds à ceux des provinces et des territoires pour améliorer l’accès au logement abordable. De plus, les provinces et les territoires offrent des programmes supplémentaires. Dans le récent budget fédéral, le gouvernement du Canada a proposé de fournir 1,5 milliard de dollars supplémentaires à l'Initiative de logement rapide (IRH), en plus du milliard de dollars prévu l'année dernière.

Ce financement est offert aux municipalités et aux organismes à but non lucratif pour construire de nouveaux logements modulaires ou convertir des actifs existants tels que des hôtels en logements abordables. Ils ont également annoncé un financement supplémentaire de 300 millions de dollars pour la conversion de propriétés commerciales en logements abordables par le biais de l'Initiative de financement de la construction locative.

Il reste néanmoins difficile pour les municipalités de construire de manière rentable ce type de logements.

Les conversions d’hôtels bien situés, notamment dans les centres-villes, peuvent présenter une solution intéressante. Au printemps dernier, la Ville de Toronto a signé des contrats avec de nombreux hôtels pour des centaines de chambres afin de réduire la surpopulation dans les refuges pour sans-abri. Le maire Tory a déclaré que les responsables étudiaient également si certains sites pourraient être convertis en logements permanents pour répondre à la pénurie de logements abordables dans la ville.

Le gouvernement de la Colombie-Britannique a acheté l’hôtel Comfort Inn de 65 chambres, près du centre-ville de Victoria, pour fournir un logement temporaire aux sans-abri pendant la pandémie. BC Housing est l'un des exploitants et consulte la communauté au sujet d'une conversion permanente en un site de logements abordables.

Dans le cadre de l'initiative initiale de logement rapide d'un milliard de dollars du gouvernement fédéral, Silvera for Seniors de Calgary a acheté et est actuellement en train de convertir le Lakeview Signature Hotel en 120 logements abordables pour personnes âgées.

Le logement abordable présente une opportunité de conversion potentiellement rentable pour les hôtels dotés d’empreintes et d’infrastructures complémentaires. Ce type de logement étant indépendant des cycles économiques, il constitue une utilisation alternative particulièrement intéressante pour les propriétés hôtelières. Combiné aux incitations gouvernementales, cela peut offrir à certains propriétaires la possibilité de maximiser la valeur de leurs actifs et de diversifier les risques ou de se désinvestir de manière rentable de leur investissement hôtelier.

Conversion en location d'appartement : opportunités de rendements stables à long terme

Les taux de localisation des appartements atteignent ou approchent des sommets sur 10 ans dans presque tous les marchés du Canada. Le taux d'inoccupation moyen national à la fin de 2019 était de 2,0 % et les loyers moyens des logements locatifs spécialement construits ont augmenté à l'échelle nationale de 4,1 %. Lorsque la pandémie a limité l’immigration et le besoin de logements étudiants, les taux d’occupation ont grimpé en 2020. Mais à mesure que le marché se normalise, il devrait retrouver sa vigueur.

En fait, il existe une demande de locataires et une croissance des loyers sans précédent dans les immeubles d’appartements à travers le pays – c’est pourquoi les conversions d’hôtel en appartement gagnent du terrain. Le premier hôtel composé uniquement de suites en Amérique du Nord, l'International Hotel de 35 étages situé au centre-ville de Calgary, qui a ouvert ses portes en 1970, a été rénové en 2019 et transformé en 252 appartements haut de gamme en emplacement à long et à court terme.

L'hôtel d'appartements Edmonton House de 45 étages était le deuxième plus haut bâtiment de la ville lors de son ouverture en 1971. Il a été converti en hôtel de suites en 2006, puis neuf ans plus tard, en un immeuble d'appartements de 328 logements.

Le principal défi de la conversion vers la location marchande est de savoir si une propriété peut nécessiter des rénovations importantes et coûteuses pour répondre aux demandes des locataires d'aujourd'hui en matière d'équipements de haute qualité avec des caractéristiques et des services similaires à ceux des hôtels haut de gamme.

Pourtant, contrairement aux conversions en copropriété ou en usages commerciaux, les conversions en immeubles locatifs peuvent générer des rendements stables à long terme. De plus, les propriétaires d'hôtels peuvent également tirer profit de valorisations plus élevées à des fins résidentielles en vendant ou en s'alliant avec un partenaire stratégique à la recherche d'actifs adaptés à la conversion.

Comment déterminer si la conversion est réalisable pour votre propriété

Pour déterminer si l’une ou l’autre de ces options pourraient être viables pour votre propriété hôtelière, une analyse d’utilisation optimale et une étude de faisabilité envisagée par un cabinet de conseil CRE expérimenté fourniront des orientations claires.

Analyse de l'utilisation la plus élevée et la meilleure

Cette analyse peut quantifier le niveau de demande et d'offre pour les utilisations optionnelles d'un bâtiment sur des marchés spécifiques et projeter quelle option est susceptible d'ajouter de la valeur et de générer des rendements à long terme.

Il répond à des questions clés telles que : quel est l'environnement macroéconomique de la région, c'est-à-dire l'emploi, la croissance des revenus, la croissance démographique, les caractéristiques démographiques ? Demande actuelle et future du marché ? Rentabilité du secteur ? Paysage compétitif ? Structure des coûts de l’industrie ? Des contrôles réglementaires ? La position de la communauté sur un éventuel réaménagement ?

Les résultats de cette analyse peuvent aider à déterminer la meilleure utilisation de l’actif – et éclairer la conception, le financement et, finalement, la commercialisation d’un projet.

Étude de faisabilité

La prochaine étape est une étude de faisabilité. Cela peut explorer une gamme d’options pour une propriété afin de déterminer laquelle, le cas échéant, est la meilleure approche. Ou encore, il peut se concentrer sur une option spécifique pour déterminer sa viabilité – juridique, technique et financière. Une étude complète et bien conçue comprend les éléments suivants.

• Faisabilité du marché : en s'appuyant sur l'analyse de l'utilisation la plus élevée et la meilleure, cette étude examine en profondeur les facteurs de demande et d'offre pour l'utilisation proposée d'une propriété et de son sous- marché. Il peut identifier les opportunités de marché et fournir des recommandations liées aux caractéristiques du marché, telles que la conception des produits, leur prix et leur absorption potentielle.

• Adéquation du site : une étude de faisabilité peut également déterminer si un emplacement est adapté à la vision, à l'utilisation et au modèle commercial d'une propriété. Cela comprend l'identification des ordonnances gouvernementales et l'examen de la nécessité et du calendrier des exceptions de zonage, des dérogations ou des approbations de rezonage.

• Faisabilité physique : tous les types de logements multifamiliaux doivent désormais certaines commodités standards du marché. L’étude de déterminera si une conversion hôtelière peut s’adapter à cela. Un bâtiment à ossature bois, par exemple, se rénove plus facilement qu’un bâtiment en béton. Les hôtels construits dans les années 1960 et 1980, qui ont tendance à proposer des chambres plus grandes, peuvent être de bons candidats à la conversion, en particulier ceux qui présentent une prédominance de suites et de nombreux espaces de commodités.

L'étude de faisabilité examine les caractéristiques physiques de la propriété afin d'évaluer les ramifications financières potentielles.

• Bâtiment : état de l'enveloppe du bâtiment ; CV ; systèmes électriques, d'éclairage et d'incendie ; infrastructures technologiques; finitions

• Espace locataire : taille et forme de la plaque de plancher ; superficie utilisable; facteurs de zone commune

• Légal/réglementaire : codes du bâtiment ; les exigences en matière d'assurance ; réglementations gouvernementales

Modélisation financière

Le modèle de fonctionnement de chaque type de logement multifamilial étant différent, la modélisation financière des options est fondamentale. Celui-ci intègre les coûts de rénovation qui seront engagés, les revenus susceptibles d'être réalisés, les pro formas d'exploitation et les rendements financiers nets. Il tient également compte de la valeur marchande actuelle de l’hôtel dont l’achat est envisagé.

De plus, la modélisation financière prend en compte les coûts de financement, y compris la disponibilité de programmes d'incitation gouvernementaux puisque ces soutiens peuvent avoir un impact significatif sur le financement du projet et les rendements pour chaque type de conversion.

Les taxes foncières sont un autre facteur clé dans la modélisation financière. Alors que les hôtels, par exemple, sont imposés au taux commercial, les logements locatifs sont imposés au taux résidentiel. À Toronto, le tarif commercial est environ 3,5 fois plus élevé que le tarif résidentiel. Dans de nombreuses autres juridictions, le tarif commercial est au moins le double de celui du résidentiel.

Passer à l'étape suivante

En fin de compte, grâce à une analyse d’utilisation optimale et à une étude de faisabilité, ainsi qu’à une évaluation actuelle d’une propriété hôtelière, il devient rapidement clair de déterminer l’option la plus rentable pour l’actif.

Si vous décidez de devenir un hôtelier actif à un usage alternatif, comme pour tout projet de développement réussi, il est essentiel d’avoir les bons partenaires. Pour déterminer s’il est utile de s’associer à un spécialiste du secteur du logement abordable ou du secteur locatif du marché, réfléchissez aux questions suivantes.

• Le financement est-il disponible uniquement pour un sous-ensemble de l’industrie (promoteurs/exploitants de logements abordables à mais non lucratif, etc.) ?

• Disposez-vous des compétences internes nécessaires pour exécuter la stratégie de conversion ?

• Disposez-vous des ressources financières nécessaires pour développer cette opportunité de manière rentable ?

• Souhaitez-vous libérer du capital pour d’autres opportunités ?

Y a-t-il des parties qualifiées à la table pour acheter l’actif ou le partenaire dans l’entreprise ? Il n’y a peut-être jamais de meilleur moment pour évaluer objectivement les perspectives à long terme de votre propriété hôtelière et pour déterminer si la conversion en logements abordables ou en location d’appartements pourrait présenter une stratégie souhaitable et rentable.