Comment la région du Grand Toronto s'est retrouvée dans une tempête parfaite de volatilité des coûts de construction

De nombreux promoteurs de propriétés multifamiliales dans la région du Grand Toronto examinent les pro forma avec incrédulité alors que les coûts continuent de grimper presque chaque semaine au cours des dernières années.

Dans cet article, nous examinons en profondeur la tempête parfaite d’escalade et de volatilité des coûts de construction à Toronto pour identifier une liste hautement prioritaire de facteurs négatifs sur lesquels tous les acteurs du marché du développement multifamilial d’aujourd’hui devraient garder un œil.

Comment les coûts de construction dans la région du Grand Toronto ont-ils atteint un tel niveau ?

Au cours des cinq dernières années, les coûts de construction dans la région du Grand Toronto ont augmenté rapidement, tout en étant très volatils et difficiles à prévoir en raison des événements mondiaux.

Chaque année depuis 2016, les mises en chantier d'appartements dans la région du Grand Toronto ont dépassé les achèvements - une augmentation incessante de la demande qui a donné lieu à plus de 110 000 appartements de grande hauteur actuellement en construction. L'impact sur les coûts de construction a été considérable : une augmentation de 50 % en seulement 5 ans.

Au cours de cette période, nous avons constaté deux pics notables du taux d’augmentation. La première a eu lieu en 2017, lorsque les ventes record de nouveaux logements en copropriété ont déclenché une frénésie de demande et consommé toute la capacité disponible. La seconde a été déclenchée au début de la pandémie, soutenue par une demande inflexible et exacerbée par l’instabilité géopolitique. Ses symptômes incluent des interruptions de travail, des chaînes d’approvisionnement brisées, des barrières commerciales, une instabilité géopolitique et des augmentations massives des prix des matières premières. Au cours de ces deux périodes, les augmentations de coûts, historiquement comprises entre 2 et 4 % par an, ont atteint 10 % ou plus. En outre, ces années de pointe ont également coïncidé avec des années de hausse inhabituellement élevée des coûts.

Comment est-ce qu'on est arrivés ici? En décomposant les facteurs négatifs ayant un impact sur les coûts de construction en deux catégories principales – les coûts durs et les coûts immatériels – nous pouvons identifier les principaux contributeurs.

Coûts difficiles

Nous commencerons cette étude approfondie de l’escalade et de la volatilité des coûts en examinant les facteurs contributifs qui ont eu le plus d’impact sur les coûts importants. Voici les principaux problèmes qui entraînent une forte hausse des coûts.

Revenu fixe avec coûts croissants

En 2021, les coûts de construction des immeubles résidentiels ont augmenté d'environ 10 % à Toronto. Et comme le taux d’intérêt de référence de la Banque du Canada a augmenté de 125 points de base au cours des quatre derniers mois, les prêts à la construction deviennent également plus chers.

Pour que les promoteurs de copropriétés puissent obtenir du financement sur le marché résidentiel de Toronto, ils doivent vendre 70 % des unités. Ainsi, les revenus sont fixés avant le début de la construction et la période allant de la préconstruction à l’occupation est de l’ordre de quatre ans.

Du côté des locations spécialement construites, vous ne connaissez pas vos revenus jusqu'à stabilisation, mais vous devez engager tout votre capital avec un acte de foi éclairé. Pendant ce temps, les coûts montent en flèche, réduisant les marges bénéficiaires et rendant le développement plus risqué.

D’ici la fin de 2022, nous prévoyons que les coûts de construction de logements de grande hauteur dans la région du Grand Toronto seront de 7 à 10 % plus élevés que l’année dernière. Dans le même temps, les taux d’intérêt augmentent, ce qui aggrave ces coûts – tandis que des taux plus élevés contribuent également à la baisse des prix de revente. Un projet qui semblait à l’origine financièrement réussi sur papier peut être en difficulté au moment où les coûts de construction sont fixés (ou pire, à mi-chemin de la construction).

Perturbations massives de la chaîne d’approvisionnement

Au cours des deux dernières années, les chaînes d’approvisionnement mondiales et nationales ont été fortement perturbées en raison des perturbations liées à la pandémie, de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, des confinements imposés par la Chine en raison de la COVID-19 et des tempêtes en Colombie-Britannique l’automne dernier, provoquant des inondations et des coulées de boue qui ont entraîné la fermeture d’autoroutes et de voies ferrées. Les délais de livraison ont doublé, puis triplé par rapport aux niveaux historiques.

Montée en flèche des prix des matières premières

Les prix des matières premières ont connu une évolution mouvementée depuis le début de la pandémie – les prix nominaux des matières premières ayant doublé depuis l’été 2020. La pandémie a accéléré la pénurie de logements et les matières premières étaient très demandées, en particulier le bois d’œuvre.

Plus récemment, la guerre en Ukraine a perturbé l’approvisionnement de nombreux produits de base, entraînant une nouvelle hausse des prix.

Le coffrage est un contributeur majeur à la hausse des coûts

Le coffrage, qui peut représenter jusqu'à 25 % du coût total de construction d'un immeuble de grande hauteur, représente les trois quarts de l'augmentation des coûts d'une année sur l'autre, due au manque de capacité et à une demande excédentaire.

Étant donné que les métiers impliqués dans la construction en béton sont locaux, cette hausse des coûts a peu de lien avec les prix mondiaux des matières premières et les chaînes d’approvisionnement.

Le travail est confronté à de multiples défis

La productivité, la qualité, la durée et le coût des projets ont tous été affectés par le manque de main-d'œuvre qualifiée et expérimentée. Les départs à la retraite sont historiquement élevés et les recrutements historiquement faibles. La gravité de ce problème ne peut être sous-estimée, car cela ne fera qu'exacerber le problème à l'avenir s'il n'est pas résolu.

Entre 2016 et 2021, le nombre de personnes employées dans le secteur de la construction et vivant dans la région du Grand Toronto a diminué, contribuant ainsi aux pénuries de main-d'œuvre (Source: L'industrie de la construction, moteur de la reprise économique, préparé pour BILD par Groupe Altus)

Il existe également une pénurie de main-d'œuvre professionnelle – architectes, ingénieurs, consultants en coûts et planificateurs au sein des municipalités. Cela a entraîné des défis tels que l'achèvement des dessins dans les délais, un processus d'admissibilité plus long, davantage d'ordres de modification pendant la construction – et des coûts plus élevés.

Coûts accessoires

Bien que les coûts généraux de la construction aient augmenté, les hausses des taux d’intérêt et des redevances de développement ont été particulièrement sévères.

Hausses continues des taux d’intérêt

Les récentes hausses des taux d’intérêt de la Banque du Canada ont effectivement doublé les besoins de financement pour les nouveaux projets. Pour tenter de freiner l'inflation, la banque a relevé le 13 juillet son taux d'intérêt de référence de 100 points de base, à 2,5 %, la plus forte augmentation depuis plus de 20 ans.

Il s'agit de la quatrième hausse des taux depuis mars, dans une tentative affirmée de freiner l'inflation. Les promoteurs sont désormais confrontés à une forte augmentation du coût des emprunts, tant pour les flux de trésorerie que pour les prêts.

Hausse rapide des redevances de développement

Ces dernières années, ces accusations ont augmenté rapidement à Toronto. Ils sont désormais 80 % plus élevés qu’ils ne l’étaient en 2018. Et cet automne, la Ville introduira progressivement une autre augmentation de 46 % au cours des deux prochaines années.

D’ici 2024, le prix d’un logement d’une chambre s’élèvera à 52 367 $, contre 35 910 $ aujourd’hui. Et pour un logement de deux chambres, les frais seront de 80 218 $, comparativement à 55 012 $ aujourd'hui (et 19 000 $ en 2015).

Ces augmentations gonflent encore davantage les coûts de construction dans une ville où les promoteurs paient déjà des frais de développement parmi les plus élevés du pays. Le rapport SCHL de juillet, Aperçu du marché du logement, indique que les frais gouvernementaux moyens par pied carré à Toronto sont de 86 $ – comparativement à 70 $ à Vancouver et à 24 $ à Montréal.

Une mention spéciale pour la capacité

Le facteur le plus important contribuant à la hausse des coûts et à la volatilité dans le segment des logements multifamiliaux du marché de la région du Grand Toronto est le manque de capacité.

L’intensification de la demande, le rythme insuffisant de la construction et les politiques gouvernementales restrictives sont les principaux facteurs contribuant aux restrictions de capacité.

Demande croissante – L’Ontario a un niveau critique et chronique d’offre de logements. Le marché immobilier du Canada est le plus sous-approvisionné parmi les pays du G7 et la pénurie de logements en Ontario est la pire parmi les provinces. Juste pour atteindre le même niveau de logements par habitant que la moyenne des autres provinces, l'Ontario a besoin de 650 000 logements supplémentaires (Source: Quelle province a le plus grand déficit structurel de logements, janvier 2022, Banque Scotia).

Voici les principaux enjeux qui stimulent la demande

Croissance démographique

La croissance démographique s’accélère. La croissance de la population canadienne était d'environ 527 000 habitants en 2018 et de 583 000 habitants en 2019. L'Ontario en représente une part importante – environ 200 000 à 250 000 habitants. Il y a eu une pause pandémique, mais en 2021, la croissance nationale était de 458 000 et celle de l’Ontario de 182 000.

Cela va continuer à s’accentuer. Le Plan des niveaux d’immigration du Canada vise 360 000 à 445 000 nouveaux résidents permanents en 2022, 380 000 à 465 000 en 2023 et 390 000 à 475 000 en 2024 (Source: Plan ministériel d'Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada 2022-2023).

Déséquilibre de l'immigration

Les politiques d’immigration du gouvernement fédéral intensifient la demande de logements mais limitent le bassin de main-d’œuvre nécessaire à leur construction.

Le Canada connaît une pénurie de main-d'œuvre dans les métiers et, selon le Conference Board du Canada, le pays n'a pas accepté suffisamment d'immigrants qualifiés l'année dernière pour combler les lacunes du marché du travail. Cela aura un impact sur la capacité à réaliser de nouveaux logements et des mises en chantier de logements abordables.

En 2021, 38 % des propriétaires au Canada étaient des immigrants (Source: Quelle province a le plus grand déficit structurel de logements ? 12 janvier 2022, Banque Scotia). Un rapport de janvier suggère que la demande de logements est plus forte que ne l'estimaient les chiffres officiels en raison de la sous-estimation de la formation de ménages parmi les nouveaux immigrants – le décompte pour 2021 a été sous-estimé d'au moins 52 000 (Source: Les immigrants du Covid – Implications pour le marché du travail et le logement, 20 janvier 2022, CIBC).

Des projections de croissance inexactes

Les estimations de croissance du gouvernement sont erronées. Dans la région élargie du Golden Horseshoe, en Ontario, la combinaison d’une sous-production de nouveaux logements et d’une croissance démographique dépassant les prévisions a généré une demande excédentaire de logements.

Les prévisions démographiques du Plan de croissance de l'Ontario pour cette région ont sous-estimé la croissance provenant de sources internationales. Entre 2016 et 2021, la croissance réelle dans la région du Grand Toronto et de Hamilton a été supérieure de plus de 120 000 aux prévisions.

Dans le même temps, en 2021, le parc de logements dans la plupart de ces communautés était également inférieur aux prévisions – 26 000 logements de moins (Source : Forecast for Failure, janvier 2022, Smart Prosperity Institute).

Mises en chantier

La Société canadienne d’hypothèques et de logement a publié en juin des prévisions selon lesquelles l’objectif de l’Ontario de construire 1,5 million de logements au cours de la prochaine décennie est insuffisant pour suivre le taux de croissance démographique. La SCHL prévient que la province a besoin de 1,85 million de logements supplémentaires pour devenir abordables d'ici 2030 (Source: La pénurie de logements au Canada : restaurer l’abordabilité d’ici 2030, 23 juin 2022, Société canadienne d’hypothèques et de logement).

Au Canada, le logement est considéré comme abordable lorsqu'un ménage consacre moins de 30 % de son revenu avant impôt au logement.

Rythme de construction

Le rythme de la construction ne peut tout simplement pas répondre à la demande. Les métriques suivantes fournissent du contexte.

• Les permis de construire pour les maisons résidentielles de faible et de grande hauteur en Ontario s'élevaient à un peu moins de 2 milliards de dollars par mois en janvier 2020. En avril 2022, ce nombre était passé à plus de 3 milliards de dollars par mois.

• Le nombre de gratte-ciel en construction a également augmenté de manière significative. En 2016, l’augmentation était d’environ 2 à 3 % par an et le nombre d’immeubles de grande hauteur en construction dans la région du Grand Toronto était d’environ 60 600.

• En juillet 2022, 110 000 unités combinées de logements locatifs et de copropriétés dans des tours d'habitation étaient en construction dans la région du Grand Toronto. Dans la région du Golden Horseshoe, environ 10 000 autres logements sont en construction.

Depuis six ans, le marché s’efforce de produire le double du nombre d’immeubles de grande hauteur. Cependant, la capacité du marché n’a augmenté que de 25 à 30 %, ce qui entrave la capacité de réaliser ces projets.

Politiques gouvernementales

Les nouvelles réglementations et redevances d’aménagement créent des conditions qui rendent la construction de logements plus coûteuse et plus longue. Voici quelques-uns des plus significatifs.

La Ville de Toronto a adopté un politique de zonage d'inclusion cela exige que les nouveaux développements résidentiels à proximité des principales zones de gares de transport en commun provinciales (PMTSA) incluent des pourcentages établis de logements abordables.

À compter de septembre 2022, cette politique exige que tous les développements résidentiels à proximité des PMTSA incluent 5 à 10 % du total des unités comme unités abordables. À partir de 2030, 8 à 22 % du total des logements devront être abordables.

Quoi qu’il en soit, la politique ne prévoit pas de compensations, d’incitatifs ou de primes pour compenser le coût de construction de ces logements. Cela pourrait avoir un impact sur la faisabilité du développement de ces projets, ce qui pourrait avoir pour effet de limiter la création de nouveaux logements dans ces zones.

Version 4 des normes écologiques de Toronto est entrée en vigueur en mai 2022. Ces normes établissent des exigences de durabilité plus élevées pour les promoteurs multifamiliaux de Toronto. Ils visent à promouvoir la conception durable de sites et de bâtiments grâce à quatre niveaux de mesures de performance. Le respect du premier niveau est obligatoire pour obtenir l’approbation du plan d’implantation. La conformité aux niveaux supérieurs permet d'obtenir des réductions sur les frais de développement.

Parmi les changements les plus significatifs de la version 4 : des exigences plus strictes pour les promoteurs de nouveaux immeubles résidentiels de moyenne et grande hauteur afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 25 % et l'intensité de la consommation énergétique de 28 %. Ils doivent également ajouter davantage d’infrastructures vertes et de places de stationnement pour véhicules électriques, ainsi que planter des espèces indigènes.

Néanmoins, les remises pourraient ne pas constituer une incitation suffisante pour la plupart des promoteurs, qui sont confrontés à des coûts d'investissement nettement plus élevés, ainsi qu'à des délais de construction plus longs en raison de l'augmentation des inspections et des approbations.

Le résultat

En peu de temps, l’ampleur de la variation des coûts de construction et des coûts accessoires a été tout simplement sans précédent.

Au cours des dernières années, la solution à l’augmentation des coûts a consisté à augmenter les revenus. Mais avec la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction, les prix de l’immobilier commencent à baisser à mesure qu’il devient moins abordable pour les acheteurs d’acheter des logements. La capacité de continuer à augmenter les revenus devient douteuse du côté des copropriétés, ce qui entraînera probablement une pénurie du côté des loyers, ce qui exercera une pression sur l'abordabilité dans la région du Grand Toronto.

Lorsque les revenus ne peuvent plus augmenter alors que les coûts continuent de croître, la rentabilité d'un projet multifamilial peut se resserrer au point que les prêteurs ne sont plus en mesure de fournir un financement parce que le projet n'atteint pas les seuils minimaux.

De manière anecdotique, nous avons déjà commencé à constater un volume croissant d’annulations de projets d’investissement – ​​des projets dont le lancement est imminent et qui n’entrent pas sur le marché parce que les pro formas ne fonctionnent pas. Ces projets peuvent être suspendus ou le promoteur peut vendre le terrain et renoncer à la transaction.

Cumulativement, les changements apportés aux politiques et aux tarifs gouvernementaux signifient que le prix d'une unité de copropriété en 2022 devra augmenter d'environ 100 000 $ à 150 000 $ pour couvrir les coûts que cela ajoute à la construction. Et cela devient intenable.

Dans un prochain article, nous discuterons des moyens par lesquels les acteurs du développement multifamilial peuvent faire face à l’incertitude sans précédent d’aujourd’hui et avancer de manière sûre et rentable.